توقف المستأجر عن دفع الإيجار ولم يعد يجيبني، ماذا أفعل؟

تيم إليوت: مرحبًا بكم في حلقة جديدة من مدونة لوجيكال لايت، المدونة الصوتية المُصغَّرة لشركة يامالوفا أند بلوكا القانونية هنا في دبي. معكم تيم إليوت مرة أخرى من منطقة أبراج بحيرات جميرا، مع لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري. تسرُّني رؤيتك مرة أخرى.

لودميلا يامالوفا: تسرني رؤيتك أيضًا.

تيم إليوت: إليكِ سؤال اليوم:

صوفيا: مرحبًا. اسمي صوفيا. لدي عقار تجاري في أبراج بحيرة جميرا. دفع المستأجرون الإيجار، ولكن فجأة، توقف أحدهم عن الدفع ولا أستطيع الوصول إليه. أبلغني وكيل أعمالي بأنه لا يمكنني تأجير العقار حتى أُلغي العقد الحالي، وذلك بإنهاء العقد. لا أعرف بالضبط ما ينبغي فعله. كيف يمكنني متابعة الأمر؟ فأنا لا أتقاضى أجرًا، وبالتالي أخسر أموالاً. كيف يمكنني تأجير ممتلكاتي العقارية؟

تيم إليوت: إذًا، سنناقش ما عليك فعله إذا كنت مالك عقار تجاري، ولديك مكتب على سبيل المثال، والمستأجر لا يتجاوب معك. المكتب ملكي ولدي مفاتيح احتياطية. ما عليّ سوى أن أذهب إلى المكتب وأستعيده. بالتأكيد هذا ما يجب فعله.

لودميلا يامالوفا: يبدو الأمر سهلاً للغاية، أليس كذلك؟ ومع ذلك، فإنه ليس بهذه السهولة في دولة الإمارات على وجه الخصوص. نتفهم تمامًا سبب رغبة العديد من أصحاب العقارات، كرد فعل تجاه من يتخلفون عن دفع الإيجار، أن يذهبوا إلى عقاراتهم ويصطحبوا هذه المجموعة من المفاتيح الاحتياطية ليستردوا العقار ويعيدوا تأجيره إلى مستأجر آخر. ولكن لا يمكن ذلك هنا لعدة أسباب؛ أحدها قانوني، والثاني تطبيقي.

من وجهة النظر القانونية، يُلزِمنا القانون أولاً، كي نستعيد الملكية بشكل قانوني، لأن هذا ما سيكون عليه الأمر، أن نحصل على أمر محكمة، وليس ذلك فحسب، ولكن أمر محكمة ومعه الأشخاص المناسبين المسؤولين عن التنفيذ عندما ترغب حقًا في استعادة العقار. يُقصَد بالأشخاص المناسبين في الإمارات رجال الشرطة. لذا وباختصار، أنت بحاجة إلى أمر من المحكمة ورجال الشرطة للذهاب إلى مكتبك ودخوله والحصول على وثيقة شرطة بشأن حالة العقار، وبشكل واضح، ماهية الأشياء التي ربما تركها المستأجر في العقار.

إنها، باختصار، الطريقة المناسبة لاستعادة العقار من المستأجر. سأشرح بالتفصيل العملية نفسها فيما بعد، ولكن في هذه الأثناء، ومن الناحية العملية، لا يسهُل كذلك استعادة العقار وإعادة تأجيره لشخص آخر. ويرجع ذلك إلى الطريقة الفريدة لتأسيس الشركات في دولة الإمارات؛ حيث يرتبط المكتب، في هذه الحالة تحديدًا، برخصة تجارية، ولهذا يستأجر معظم الأشخاص في الواقع المكاتب؛ ليس بالضرورة لأنهم بحاجة إلى مكتب فعلي، ولكن لأنه يجب عليهم توفير مكتب للحصول على رخصة تجارية.

في حالتنا هذه، أتصور أن المستأجر استأجر المكتب وسجّله على الفور لدى الهيئة المختصة. على سبيل المثال، إذا رغبت في فتح شركة في منطقة تيكوم (TECOM) الحرة مثلاً، فإنه يلزمك، للتقدُّم بطلب للحصول على ترخيص، توفير مكتب. وبمجرد توفير هذا المكتب أو إثباته لدى سلطات منطقة تيكوم الحرة، يُسجَّل هذا المكتب لديهم باعتباره مشغولاً. ولكن قبل إتمام ذلك، تحتاج إلى تسجيل المكتب لدى نظام إيجاري (Ejari)، وهو النظام الحكومي المعتمد في دبي لتسجيل جميع الوحدات التجارية والسكنية أو اتفاقيات الإيجار.

الآن سُجِّل نفس المكتب لدى نظام إيجاري ولدى سلطات منطقة تيكوم الحرة. تحتاج كذلك، لإتمام الأمر، إلى توصيل أو إعادة توصيل جميع المرافق. على سبيل المثال، عليك التواصل مع هيئة كهرباء ومياه دبي، وشركة دو أو اتصالات، وهما مزودي خدمات الإنترنت والهاتف، وشركة ديستريكت كولينج (District Cooling)، وهو نظام لتكييف الهواء في دبي. إذًا هناك ثلاثة مقاولين آخرين، ثلاثة مقدمي خدمات آخرين، ومكتبك مُسجَّل لديهم جميعًا الآن. ولذا عند تسجيل ذلك المكتب، فإنه يُسجَّل باسم المستأجر، والمستأجر هنا هو الشركة.

والآن، إذا أردت، بصفتك مالك العقار، استعادته لمجرد أنك تريد إعادة تأجيره أو تسليمه إلى شخص آخر، فلا يمكنك ذلك حتى تلغي كل هذه الارتباطات؛ تلغي تسجيله لدى نظام إيجاري، وترفع اسم المستأجر السابق عن جميع المرافق، وتلغي كذلك تسجيله لدى الهيئة المسجَّل فيها. وهي سلطات منطقة تيكوم الحرة في هذا المثال.

إذًا لن تلغي أيٍ من تلك الوكالات تسجيل العقد أو العقار وترفع اسم المستأجر عنه لمجرد أنك، بصفتك المالك، ذهبت إليهم وقلت؛ حسنًا، لم أعد أرغب في تسجيل هذا العقار. لأنه، بالنسبة لهم، هناك علاقة قانونية قائمة بين المستأجر ومقدم الخدمة، لذلك لن يلغوا تسجيل العقار ويرفعوا اسم المستأجر عنه حتى تثبت لهم إما إنهاء هذا العقد أو عقد الإيجار أو أن هناك أمر محكمة ينهي العقد.

تيم إليوت: حسنًا. لذا لا يمكنني اقتحام المكتب مستخدمًا مفاتيحي الاحتياطية واستعادة العقار بالقوة. هذا ما أفهمه. لذا عليّ الذهاب إلى المحكمة. ما الإجراء المطلوب؟

لودميلا يامالوفا: نعم. يُطلق على النظام الذي يُحتَكم إليه في جميع اتفاقيات الإيجار أو نزاعات الإيجار في دبي "مركز فض المنازعات الإيجارية". تتم فيه الإجراءات تمامًا كما في المحاكم؛ إلا أن القضاة هنا على دراية وخبرة أكبر في ميدان النزاعات الإيجارية. هناك رسوم يجب دفعها للمحكمة وهي 3.5٪ من قيمة الإيجار السنوي أو 20000 درهم بحد أقصى أو كليهما لإقامة الدعوى لدى مركز فض المنازعات الإيجارية. إذا كنت مالكًا وتريد إقامة دعوى معينة، فعليك أن تدفع مقابل ذلك.

لنفترض أن مبلغ الإيجار 200000 درهم، إذًا يجب عليك دفع نسبة 3.5٪ منه إلى مركز فض المنازعات الإيجارية لإقامة الدعوى، ثم، كما هو الحال في جميع المؤسسات القضائية الأخرى في الإمارات، يجب تقديم جميع المرافعات والمستندات باللغة العربية، ثم عليك أن تُبلغ المستأجر، وهو في هذه الحالة، المدَّعى عليه، بالإجراءات. يُعد ذلك الجزء غالبًا الجزء الأطول في تلك العملية، لاسيّما في القضايا التي لا يكون المستأجر فيها موجودًا مثلاً، لأن المحكمة بحاجة إلى الاقتناع بأنك أخطرت الطرف الآخر بشكل صحيح أن هناك إجراءات قضائية أو دعوى قضائية أُقيمت ضده. هذه هي الإجراءات، وبعدها، عليك أن تثبت للمحكمة ما تريد أن تثبته.

في هذه الحالة، على سبيل المثال، لك مطالبتان محتملتان:

(1) إحداهما للتعويض عن جميع الأشهر التي لم تتقاضَ عنها إيجارًا، وربما تُلحق بها كذلك مطالبة بتعويض عن الأضرار باعتبارها جزءًا من تلك المطالبة.

(2) المطالبة الأخرى تتعلق بالإخلاء لأنك لا تريد الحصول على مستحقاتك المتعلقة بالإيجار غير المدفوع فحسب، ولكنك تريد أيضًا، في نهاية المطاف، إخلاء هذا المستأجر لأنه أثبت أنه غير جدير بالثقة.

تيم إليوت: ذكرتِ أنه يجب، في أحيان كثيرة، أن تثبت لمركز فض المنازعات الإيجارية أنك قدمت للمستأجر إنذارًا. ولكن ماذا لو لم يكن المستأجر في البلاد؟ ماذا لو هرب المستأجر واستحال إنذاره؟ ماذا نفعل بعد ذلك؟

لودميلا يامالوفا: هناك مشكلتان تتعلقان بهذه المسألة تحديدًا حين لا يكون المستأجر داخل البلاد. إحداهما، كما ذكرت بالضبط،

(1) عملية الإنذار وهي أكثر صعوبة وربما تؤدي إلى إطالة فترة بدء الدعوى القضائية بسبب ذلك فحسب.

(2) والأخرى تتعلق بالناحية العملية من حيث المطالبة بالتعويض، وهي الأهم.

نبدأ بالمشكلة الأولى. فيما يتعلق بالإنذار، هناك عدة طرق يمكنك من خلالها إنذار الشخص عندما لا يكون داخل البلاد. يتعلق الأمر، في النهاية، بالنشر في الصحف المحلية. ومع ذلك، وقبل أن تفعل ذلك، عليك أن تثبت للمحكمة أنك حاولت إنذار الشخص أو الشركة شخصيًا وأنك لم تستطع. لذا لا يقتصر الأمر على مجرد النشر على الفور في الجريدة، وعندها، يصبح الإنذار فاعلاً. لا، يجب أن تكون حاولت إنذاره بالوسائل المعتادة.

في حالة الأفراد، يكون الإنذار شخصيًا. وفي حالة الشركات، فإنه يُوجَّه إلى عنوان الشركة. يجب أن تُثبت أن الطرف الآخر تلقى هذا الإنذار. بعدها تحتاج إلى إثبات، على سبيل المثال، أنك حاولت القيام بذلك عدة مرات ولم تنجح، وبعد عدة محاولات، ستسمح لك المحكمة في النهاية بالنشر في الصحف. عادة يكون طلب النشر في أكثر من صحيفة؛ حوالي ثلاث صحف للتأكُّد من إنذاره. تتعلق الفكرة برمتها بالتأكُّد من أن الشخص أو الطرف الآخر على دراية فعلية بالإنذار.

إنها الإجراءات الحالية؛ رغم تعديل قواعد وقوانين المعاملات والإجراءات المدنية مؤخرًا لتصبح المحاكم، من الناحية النظرية، أكثر تحرُّرًا فيما يتعلق بإنذار الطرف الآخر عبر البريد الإلكتروني أو بالوسائل الإلكترونية. ولكن في الوقت الحالي، ما يزال الشكل المادي للإنذار مطلوبًا. إنها المشكلة الأولى المتعلقة بعملية الإنذار. ولذا يتضح أن القضية ستستغرق وقتًا أطول لعدم وجود المستأجر داخل البلاد.

المشكلة الأخرى والتي تتعلق بالتطبيق هي؛ حسنًا، لقد رفعت دعوى قضائية ولديك الآن حكم بالتعويض، ولكن الشخص الآخر ليس موجودًا، أو الشركة ليست قائمة. إذًا لديك حكم بالتعويض، ولكن إذا علمت أن الطرف الآخر لم يعد موجودًا في البلاد وليس له أصول، فهل تكلف نفسك عناء إنفاق الموارد والوقت لمتابعة هذه الدعوى بعدما علمت أنها، في النهاية، لن تكن ذات جدوى؟

تيم إليوت: في أي مرحلة من مراحل التقاضي يمكنك إلغاء عقد الإيجار لإنهاء الأمر، إن كان ذلك خيارًا ممكنًا أصلاً؟

لودميلا يامالوفا: ليس شيئًا بسيطًا. يمكنك إلغاء عقد الإيجار إذا حصلت على موافقة الطرف الآخر. إن أفضل شيء يمكنك فعله في هذه الحالة تحديدًا هو الحصول على توقيع المستأجر على إلغاء عقد الإيجار أو الإنهاء المبكر. ومع أن المستأجر قد يغادر العقار بالفعل، عليك ألا تتوقع أن الأمر سهل دومًا، وخاصة إذا كان المستأجر قد تخلَّف عن السداد وربما هدده المالك من قبل، لذلك حتى إذا تواصلت مع المستأجر بصفتك المالك وقلت له، حسنًا، انصت إليّ، لقد سامحتك بشأن الأموال التي تدين لي بها عن الأشهر السابقة، وأرجوك أن توقع على هذا الإلغاء، فإنه يُحتَمل ألا يرغب في رسالة البريد الإلكتروني الواردة منك، فضلاً عن الرد عليها، لذلك فالأمر صعب.

لذلك، فإن الطريقة الوحيدة الصحيحة قانونًا والأسلمتتمثل في القيام بذلك من خلال المحاكم. تتكفل المحكمة بإلغاء عقد الإيجار هذا، وستُشرِك الشرطة في ذلك باعتبارها جزءًا من إجراءات التنفيذ. تتفقّد الشرطة المكان وتسمح لك باستعادته، وبعد ذلك، يمكنك الذهاب إلى السلطات المختصة، مصطحبًا حكم المحكمة هذا، ومطالبتهم بتحديث سجلاتهم باعتبار اتفاقية الإيجار السابقة مُلغاة الآن.

تيم إليوت: إذًا لودميلا، يحصل المالك على حكم من المحكمة. ثم يتوجه إلى العقار بصحبة الشرطة بالطبع. أعتقد أن هذه هي الطريقة الصحيحة لوصف الأمر. بعد ذلك يدخل العقار، ولكن يُحتمل أن يجد متعلقات المستأجر السابق في المكان. سيكون ذلك بالتأكيد خطرًا مُحدقًا من الناحية القانونية أيضًا.

لودميلا يامالوفا: بالضبط. ولهذا السبب وُجد شرط دخول الملكية بصحبة الشرطة. إنهم معك لتفادي ذلك الخطر ولتوثيق ما يوجد في المبنى لأنه، انتبه، قد توجد ممتلكات خلّفها المستأجر، وقد يوجد أيضًا مسرحًا لجريمة، أو على سبيل المثال، مقتنيات ثمينة لا تريد على أي حال إلا التأكُّد من إثبات أنك لم تأخذها. ولقد سمعنا عن مطالبات يدّعيها المستأجر حين يعود لاحقًا ويقول: حسنًا، لقد تركت بعض الأشياء الثمينة وقد سرقها المالك.

الدليل القاطع الوحيد الذي يمكنك الاستناد إليه لإثبات أنك لم تأخذ شخصيًا أي شيء يتمثل في حضور الشرطة لذلك الإجراء. لذا فقد أتيت إلى هنا بصحبة الشرطة وهم الآن معك لتوثيق ما يحدث بالضبط في المكان. إذا لم تكن هناك أنشطة مريبة، فهذه مشكلة وحُلّت. قد توجد بعض الممتلكات التي خلّفها المستأجر. قد تجد أثاثًا وأجهزة كمبيوتر وهواتف وملفات. يجب على الشرطة توثيق كل شيء.

الآن ماذا تفعل بهذه الأشياء؟ حسنًا، هناك طريقة صائبة للتصرُّف في ممتلكاته، لأن المستأجر، أُكرر، قد يأتي لاحقًا ويطالب بهذه الممتلكات، ولديه الحق القانوني الكامل لفعل ذلك. حقيقة أنه لم يدفع لك الإيجار هي مسألة قانونية منفصلة. قد يُقيم دعوى ضدك يتهمك فيها بالاستيلاء على ممتلكاته وعدم تعويضه عنها.

الطريقة الصحيحة للتصرُّف في هذه الممتلكات تتم من خلال مزاد على سبيل المثال. إذا وُجد ما يكفي من ممتلكات ذات قيمة، يجب بيع هذه الممتلكات بالمزاد العلني. يُسمى، في دبي، مزاد الإمارة، وهو موقع مزادات تابع للحكومة تُجرَى فيه مثل هذه الإجراءات القضائية ببيع جميع الممتلكات بالمزاد العلني، وهذه هي الطريقة الصحيحة للقيام بذلك. وأيًا كانت العائدات التي يُسفر عنها هذا المزاد، فإنها تذهب إلى المحكمة لحين حضور المستأجر في أي وقت والمطالبة بأي شيء. سيمكنه المطالبة بمستحقاته من المحكمة.

هذه إحدى طرق إتمام أمر الممتلكات. والطريقة الأخرى قد تقترحها الشرطة، على سبيل المثال، بأن تحضر شخص لتثمين الممتلكات، ومن ثَّم يمكنهم عرضها على مالك العقار لشرائها ويتم إثبات أن الممتلكات لم يحُزْها مالك العقار بدون مقابل. قد ترى أن الموضوع ليس بهذه البساطة. ولهذا السبب، يشعر الكثير من الملاك بقدر من الإحباط أو خيبة الأمل بسبب هذه الإجراءات، ولكن صدقًا، هذه الإجراءات مُقررة لحمايتهم هم أيضًا.

تيم إليوت: هل يمكنني العودة بالحديث إلى أمر المزاد للحظة؟ إذا افترضنا أن ممتلكات المستأجر لا تُؤخَذ إلى المزاد، فأين تُحفَظ لحين بيعها بالمزاد؟ لا يمكنك نقلها من المكتب حسب ما أعتقد.

لودميلا يامالوفا: حسنًا، يمكنك ذلك. بلى يمكنك. ستعمل الشرطة على التأكُّد من نقل الممتلكات من المكتب وتخزينها في أي مكان مخصص لذلك، ولكن في هذه المرحلة، لم يعد ذلك مسؤوليتك. ولكنك بالطبع ترغب في التأكُّد من نقل ممتلكاته من مكتبك حتى لا تخضع للمساءلة لاحقًا.

تيم إليوت: حسنًا! سؤال أخير. هل هناك أي نوع من الالتزامات يجعل للتوقيت أي دور؟ هل توجد فترة محددة لعدم تجاوب المستأجر؟ هل هناك أي التزامات بموجب القانون يمكنك توظيفها بشكل قانوني لتعجيل استعادة العقار؟ هل أَخذ التشريع هذا الأمر بعين الاعتبار؟

لودميلا يامالوفا: الالتزام الوحيد الموجود يتمثل في أن يُخطِر المالك المستأجر بالتخلُّف عن السداد. لذلك في هذه الحالة؛ حين يتوقف المستأجر عن الدفع، يجب على المالك أن يخطره بشكل صحيح من خلال إرسال إنذار عدلي بحدوث التخلُّف عن الدفع ويمنحه 30 يومًا لتدارُك الأمر. وبعد 30 يومًا، إذا استمر خرق الاتفاق، يمكن للمالك رفع دعوى قضائية للمطالبة بالتعويض أو الإخلاء أو كليهما. هذه في الواقع المدة الزمنية الوحيدة المقررة في القانون التي تُلزِم المالك بالانتظار قبل رفع دعوى رسمية. وبخلاف ذلك، لا يهم سواءً تخلَّف المستأجر عن السداد لمدة ثلاثة أيام فقط أو ثلاثة أشهر. طالما وُجد إنذار عن مدة 30 يومًا، يمكن للمالك رفع دعوى قضائية.

تيم إليوت: سؤال اليوم: لديّ مكتب أؤجّره. المستأجر لا يجيبني أو يبدو أنه هرب. ماذا أفعل؟

كانت تلك حلقة أخرى من لوجيكال لايت. إذا كان لديك سؤال قانوني تريد الإجابة عنه في حلقة قادمة، أو إذا كنت ترغب في استشارة خبير قانوني مُؤهَّل، فما عليك سوى النقر على زر "الاتصال" في موقع Lylawyers.com. لا تنس، نحاول كل أسبوع الإجابة عن أسئلتك القانونية سواء عبر المدونة الصوتية المُصغَّرة لوجيكال لايت، مثل هذه الحلقة، أو عبر المدونة الصوتية الكاملة والأكثر تفصيلًا، لوجيكال.

هذه المقالة نسخة مكتوبة من حلقة في المدونة الصوتية لوجيكال مع لايلو نُشرَت في 5 نوفمبر 2019.

إعداد:

لودميلا يامالوفا | إتش بي إل يامالوفا آند بلوكا م.د.س.م.