ما يلزمك معرفته عند استئجار عقار في الإمارات العربية المتحدة

تيم إليوت: مرحبًا بكم في لوجيكال، المدونة الصوتية التي ما تزال المدونة الصوتية الأولى والوحيدة في منطقة الخليج. لوجيكال مدونة صوتية أسبوعية منتظمة تصدرها شركة إتش بي إل يامالوفا آند بلوكا التي تتخذ من دبي مقرًا لها. معكم تيم إليوت من مقر الشركة في الطابق الثامن عشر من برج الريف ضمن أبراج بحيرات جميرا مع الشريك الإداري لودميلا يامالوفا. تسرُّني رؤيتك دائمًا سيدة لودميلا.

لودميلا يامالوفا: تسرني رؤيتك أيضًا.

تيم إليوت: سنتحدث في هذه الحلقة عن العقارات، وبالتحديد العقارات السكنية المُباعة بالتجزئة هنا في الإمارات العربية المتحدة، وليس عن مكان الاستئجار أو نوعية المُستأجَر، فهذا خيار شخصي للغاية، ربما نناقشه في وقت آخر. سنتناول الوضع الحالي للسوق وما تحتاج إلى معرفته وما تحتاج إلى توفيره قبل أن تتخذ قرار استئجار شقة أو فيلا أو قصر، حسب ميزانيتك.

لنبدأ بتوصيف طبيعة الأمور حاليًا. سأطلب منكِ رأيًا خلال هذه الحلقة، وبشكل عام، رأيك في سوق الإيجار في وقتنا الحالي؛ في حرارة منتصف الصيف من شهر يوليو لعام 2019.

لودميلا يامالوفا: يعتمد رأيي على المنظور الذي سننظر منه للأمر. فبالنسبة لمالك العقار، يتمتع السوق بكثير من الخيارات والوفرة. المخزون المتاح وفير، وبالتالي، فحجم المنافسة كبير فيما بين المالكين. ومن وجهة نظر المستأجرين، فهو وقت جيد للغاية لكل تلك الأسباب. ومن وجهة نظر المقيمين، الموجودين هنا والذين لديهم وظائف منتظمة ولديهم عائلات، هذه أخبار جيدة لوجود مخزون متوفر تم طرحه في السوق على مدى السنوات القليلة الماضية ويستمر في الزيادة في السوق. هناك الكثير من الخيارات الأخرى وبسبب كل هذا، من الواضح أن الأسعار تنخفض.

رأيي الشخصي، هذه فائدة كبرى ليس للمقيمين فحسب، ولكن للمجتمع هنا بشكل عام، وذلك لأن تكاليف المعيشة في دبي ستصبح مرة أخرى في متناول الجميع. وبمجرد أن تصبح كذلك، فإنها ستسمح للكثيرين من الأشخاص العاديين بالعيش والبقاء هنا والتنقل والاستمتاع بالعديد من المزايا الرائعة التي توفرها هذه الإمارة ودولة الإمارات بشكل عام.

من وجهة نظري، السوق مُهيّأ للمستأجرين ربما لمراجعة ترتيباتهم الحالية. إذا أقاموا هنا لفترة طويلة واستأجروا عقارًا معينًا لسنوات عديدة، فهذا هو الوقت المناسب ربما لإعادة التفاوض إما مع نفس المالك أو البحث في مكان آخر. في هذا الوقت أيضًا نُدرك أن للأسر والأزواج والأفراد الذين ربما يستأجرون إما عقارات أبعد أو أصغر خيارات للاستئجار في مكان أقرب، ربما أقرب إلى مكان عملهم أو أكثر ملاءمة لوسائل النقل العام وأرخص.

يمكنهم استئجار مساكن ذات مساحات أكبر، لذلك بدلاً من أن تعيش الأسرة في شقة استوديو من غرفة واحدة، على سبيل المثال، يمكنها تحمُّل تكاليف استئجار شقة من غرفتي نوم. أنا شخصيًا أعتبر هذه دلائل جيدة للغاية. إنها صحية وتعبر عن اقتصاد سليم ودائم التطور. من منظور المُلّاك، فمن الواضح أنه يغير نمط تفكيرهم لأن العديد من الملاك ولسنوات عدة كان لديهم توقعات معينة حول سعر السوق، والعديد منهم احتفظوا وما زالوا يحتفظون بهذه العقارات، منها عقارات شاغرة، لأنهم لا يريدون تأجيرها بسعر أقل.

لذا، وبالنسبة لهذا الجانب من المعادلة، يمكنك أن تتخيل أنه أمر محبط قليلاً بالنسبة لهم وربما يكون أكثر قسوة لأنهم لا يحصلون على الإيجارات التي كانوا يتوقعون الحصول عليها. ولكن من منظور المجتمع ككل، أعتقد أن هذا وقت جيد.

تيم إليوت: إنه سوق في مصلحة المستأجر، ولا شك في ذلك. وهو وقت صعب لأصحاب العقارات. إنه وقت صعب من وجهة النظر الاقتصادية. إننا في دبي. ليس هناك شك بشأن وجود صفقات يجب إتمامها. ولكن لنعد إلى مناقشة ما نحتاج إلى توفيره. لقد بحثت ووجدت منزلًا أو شقة أو فيلا مثالية، أيًا كان. ماذا نفعل أولاً؟

لودميلا يامالوفا: لنبدأ من المرحلة التي تسبق ذلك بقليل. كيف تجد هذا المنزل المثالي؟ فيما سبق وربما إلى الآن ما يزال الكثيرون يعتقدون أنه لا يمكنك الحصول على المنزل إلا من خلال وسيط عقاري. حسنًا، الأمر ليس كذلك. الوسيط بالتأكيد أداة مناسبة للعثور على خيارات مختلفة، وإذا وجدت وسيطًا محترفًا، فهذه خدمة رائعة. ومع ذلك، فهذا ليس شرطًا.

لقد أوضحت هذه النقطة عن قصد لأنه من ممارستي العملية سمعت مرات عديدة من أشخاص مختلفين هذا التأكيد على أن القانون يُلزم الأفراد بالاستعانة بالوسطاء. الأمر ليس كذلك. لا يوجد قانون يلزم الأطراف بالاستعانة بالوسطاء. يمكنك التواصل مباشرة مع المُلّاك، ويمكنك أن تشمِّر عن ساعديك وتبحث عما يناسبك من العقارات وتتجنب التعامل مع الوسطاء تمامًا.

النصيحة رقم (1) قرر ما إذا كنت تريد القيام بذلك بنفسك، بشكل مباشر مع المالك، أو عبر وسيط. رقم (2)، وفيما يتعلق بنفس النقطة، تأكَّد على الفور من أن الوسيط الذي تتعامل معه مُفوَّض بالفعل للتعامل على هذا العقار. أؤكد مرة أخرى على هذه نقطة لأننا وجدنا خلال فترة خبرتنا الواسعة إتمام بعض الأشخاص للإجراءات مع مَن يُسمَّى وسيط أو ممثل المالك، ليكتشفوا في نهاية عملية التفاوض أنه ربما لم يحصل ذلك الشخص على الصلاحية اللازمة لتمثيل مالك العقار.

ولتجنُّب إضاعة الوقت وللتأكُّد من أن جميع الأطراف على الطريق الصحيح، فإن نصيحتي هي أن تطلب تلك المستندات من الوسيط مبكرًا بحيث تعرف أنك تتعامل بالفعل مع شخص لديه صفة قانونية للتعامل مع المالك. وأضيف إلى ذلك أيضًا، هذا الطلب تحديدًا ليس بالغريب أو غير المعقول. نسمع هذا في كثير من الأحيان؛ حيث يقول الوسيط، حسنًا، لا، لن أعطيك ذلك لأن الوقت مبكر جدًا، أو لأنك لست بحاجة إلى ذلك.

حسنًا، إذا أردت إنفاق مالك لغرض استئجار هذا العقار ولم تكن الأموال التي ستنفقها مجرد أموال الإيجار فحسب ولكن عمولة الوسيط كذلك، يجب عليك حينها إبداء طلب مشروع تمامًا؛ وهو طلب جميع الوثائق واستلامها في الوقت المناسب. بعد ذلك، يتمثل العنصر الثاني في التأكُّد من دور الشخص الذي تتعامل معه، لأنه في كثير من الأحيان أيضًا، حتى لو لم يكن وسيطًا، ولكن ممثل المالك الذي يتعامل غالبًا باعتباره المالك إلى أن تشرع في الإجراءات وتبدأ في النظر في المستندات، لا تجده في الواقع المالك الفعلي.

هناك قصص نسمعها كثيرًا مثل أنا شقيق المالك أو عمه أو أخته، أو قريب من الأقارب. أؤكد مرة أخرى، من الناحية القانونية، لا يمنح الشخص الصفة القانونية بمجرد أن يقول أنه زوج/زوجة المالك للتصرُّف مثلاً في هذه الملكية المعينة وإبرام العقود نيابة عن المالك ما لم تكن هناك مستندات تُجيز ذلك، والمستند المطلوب في الإمارات هو سند التوكيل (POA). تأكَّد من وجوده.

نتابع الآن قائمة الأشياء التي يجب مراعاتها، بلا شك الموقع مهم. أحد العناصر المهمة التي لا يفكر فيها الكثيرون هو الاكتشاف المبكر، على سبيل المثال، لجميع الخدمات التي تهمك والتي تعتمد على توافرها عندما تكون في مكان إقامتك. على سبيل المثال، بركة سباحة أو صالة ألعاب رياضية، لأننا غالبًا نسمع عن مقيمين أو مستأجرين يوافقون على العقار وبعد ذلك بأشهر يشكون قائلين: حسنًا، لم تكن بركة السباحة جاهزة وبالتالي يريدون إنهاء الاتفاقية لأنهم كانو يعتقدون أن بركة السباحة ستكون جاهزة. ولكن إذا لم يكن ذلك جزءًا من الاتفاقية، فمن الواضح أنه لا يمكنك استخدام ذلك من الناحية التعاقدية كأساس لإنهاء العقد بشكل صحيح.

تيم إليوت: هذه نقطة جيدة حقًا يجب طرحها أيضًا، خاصة في دبي، وفي جميع أنحاء الإمارات الآن. توفر المرافق في المناطق السكنية والمباني ومجمعات الفلل، في كثير من الأحيان، ملعب تنس وبركة سباحة وربما صالة ألعاب رياضية. إنها لفكرة جيدة أن تفهم حقًا طبيعة المتطلبات التي تحتاجها.

لودميلا يامالوفا: نعم. من المهم أن تُحدد ما يهمك. إذا كنت تستأجر عقارًا معينًا، فاجلس وحدد بنفسك ما يجذبك إلى هذا العقار. لأنه إذا كانت مرافق معينة، على سبيل المثال، مهمة بالنسبة لك وهذا جزء من اهتمامك، فأنت بحاجة للتأكد من أن هذه المرافق ستظل متاحة لك. كانت لدينا حالات، على سبيل المثال، يستأجر فيها شخص ما عقارًا يطل على الشاطئ، ليجد بعد ذلك بشهر أو شهرين بدء الإنشاءات على الشاطئ ليصبح الشاطئ بعدها محجوبًا عنه.

حسنًا، ما لم يكن الشاطئ جزءًا من اتفاقية العقار، لا يمكنك بموجب العقد أن تدعي بأن عدم استخدام هذا المرفق يمنحك بطريقة ما الحق الشرعي في إنهاء الاتفاقية. ما عليك سوى تحديد الأشياء المهمة بالنسبة لك والتأكُّد من أنها إما متاحة، أو الأفضل من ذلك، أن تنص الاتفاقية على أن هذه المرافق المحددة مهمة لقرارك المتعلق باستئجار هذا العقار، وإذا كانت غير متوفرة، فسيعطيك ذلك بطريقة ما سببًا ماديًا لإنهاء الاتفاقية.

في الواقع يأخذنا ذلك إلى النقطة التالية بشأن صيغة العقد لأن ما لدينا في دبي، على وجه الخصوص، هو نموذج عقد إيجار. إنه نموذج توفره دائرة الأراضي والأملاك؛ نموذج معتمد إذا صح التعبير. هذا هو الشكل الذي ستحتاج في نهاية الأمر إلى التسجيل باستخدامه لدى الجهات الحكومية. الآن هذا النموذج محدود إلى حد ما من حيث ما يمكن للأطراف إضافته إلى أحكامه. إنه يركز فقط على الثوابت ومدة العقد والسعر وأسماء الأطراف وطريقة الدفع.

الآن هذا النموذج يعني حتمًا، وهذا عرف شائع يُنصح به، إمكانية إدراج شروط وأحكام إضافية إلى اتفاقية الإيجار. سيكون ذلك في الملحق الإضافي لعقد الإيجار حيث يمكنك إضافة جميع هذه الشروط الأخرى التي قد تمثل أهمية بالنسبة لك باعتبارك مُستأجرًا. لا نرفض احتمالية أن يؤكد شخص ما أن هذا ليس معيارًا. هذا نموذج معتمد ولا يمكن إضافة بنود أو تغييرها. بالتأكيد، ينص القانون في دبي على أن هذا هو ما تفعله في الأساس ما لم يتفق الأطراف على خلاف ذلك. يمكن للأطراف الاتفاق بموجب العقد على خلاف ذلك.

الآن وجدت عقارًا يعجبك. وعرفت بالضبط المسؤول عن العقار. الآن أنت في مرحلة اتفاقية الإيجار، لذا من الواضح أن سعر الإيجار عنصر مهم. تأكّد من أنك مرتاح لهذا السعر لأنه في سوق متقلبة، كالتي نحن فيها الآن، نجد الكثير من الأشخاص يتواصلون معنا ويسألون عما إذا كان بإمكانهم إما التفاوض على الإيجار لتخفيضه أو التراجع بشكل ما عن اتفاقهم لأن أسعار الإيجارات آخذة حاليًا في الانخفاض، وليس الزيادة.

فيما سبق، كان من المهم جدًا بالنسبة للمستأجرين أن يتمكنوا من توفير عقار لأن الأسعار استمرت في الارتفاع من سنة إلى أخرى، وفي دبي على وجه الخصوص، قدم المشرِّعون قانونًا جديدًا يحد من قدرة المُلَّاك على زيادة الإيجار. حسنًا، الوضع مختلف الآن؛ حيث رجحت كفة الميزان للمقلب الآخر وانقلبت الأحوال. تستمر الأسعار في الانخفاض، ولقد تواصل معنا الكثير من المستأجرين المهتمين الذين يرغبون في التواصل مع المالك لإعادة التفاوض على السعر لتخفيضه. حسنًا، هذه ليست حجة بموجب العقد تُمكّننا من كسب الأمر في المحكمة، لذلك لا تعتمد عليها.

من الواضح أنه يمكنك دائمًا التفاوض، ولكن من المرجح أن تتفاوض للمستقبل، وليس للعقد الحالي. لذا تأكد فقط من شعورك بالارتياح بشأن السعر ثم ناقش مع المالك طريقة الدفع. فيما مضى، وبسبب العرض المحدود والسوق التي كانت رائجة بالنسبة لأصحاب العقارات، كانت الممارسة التي نشأت أن يدفع المستأجرون للملاك إيجار عام مُسبقًا، لذلك فإنك تدفع الإيجار الكامل دفعة واحدة، وهو بلا شك أمر صعب جدًا بالنسبة للكثيرين. ومع استمرار تطوُّر السوق، أصبح الإيجار يُدفَع على شيكين والآن أصبح من الشائع جدًا أن يُدفَع على 12 شيكًا.

يعد هذا عنصرًا مهمًا في جميع المفاوضات، وفي كثير من الحالات، يُفضِّل أصحاب العقارات التأجير مقابل سعر أقل مع الحصول على المبلغ دفعة واحدة بدلاً من الحصول على عدة شيكات بمبلغ أعلى. لذا من الواضح أن هذه نقطة يجب مناقشتها. يمثل مبلغ التأمين مسألة مهمة للغاية في هذه الأنواع من العلاقات. هناك عرف، ومرة أخرى، لا يشترطه القانون، ولكنه يتعلق بالعادة. يوجد مبلغ تأمين عرفي يُمنَح للمالك ومن المهم إيضاح أن هذا المبلغ يكون نقدًا أو يُمكن صرفه نقدًا عند الاستلام. ونظرًا لأن الكثير من المستأجرين الذين قَدِموا من خارج الإمارات مؤخرًا يعتقدون أن مبلغ التأمين لا يحتاج المالك لصرفه ولا يمكنه استخدامه حتى يحين الوقت المناسب لذلك، حسنًا، في الإمارات، الأمر مختلف.

لنفترض أنك أعطيت المالك شيكًا بمبلغ التأمين، فسيصرفه لعدة أسباب أيضًا، أحدها لأن صلاحية الشيك تنتهي بعد ستة أشهر. عادة يمكن صرف مبلغ التأمين على الفور.

تيم إليوت: هناك نقطة أخرى مهمة يجب توضيحها. لقد ذكرت الشيكات عدة مرات. أعتقد أن الأشخاص القادمين إلى الإمارات العربية المتحدة ليسوا على دراية بأمر الاعتماد على الشيكات مؤجَّلة الدفع، ولذا يجدر بنا التوضيح أن هذه هي الطريقة التقليدية لإتمام الأمور.

لودميلا يامالوفا: نعم. ما يزال استخدام الشيكات شائعًا جدًا. إنه أمر مثير للاهتمام لأن الكثير من الاقتصادات الجديدة، إذا صح التعبير، كما هو الحال في آسيا وأوروبا الشرقية، تجاوزت بشكل ما الاستخدام الكامل لتلك الأداة المالية التي يطلق عليها الشيكات. إنهم لا يعرفون حتى ما الشيك لأنهم لم يتعاملوا به قط. في الولايات المتحدة، على سبيل المثال، لا تزال الشيكات مستخدمة بكثرة. تُستخدم كذلك في الإمارات العربية المتحدة، ولكن بشكل أقل بكثير، ولكن في مجال العقارات، نعم. ما يزالون يعتمدون عليها دائمًا تقريبًا.

هناك أنواع مختلفة من الشيكات:

(1) الشيك الشخصي وهو يصدر من دفتر شيكات لدى الشخص، على سبيل المثال، الشيكات التي تصرفها نقدًا في أي تاريخ مستقبلي، ولكن إذا لم يكن لديك أموال في الحساب في ذلك الوقت، يصبح الشيك مُرتجعًا. هذا أحد أشكال الشيكات.

(2) يسمى الآخر شيك مصرفي مُصدَّق. يتمتع هذا الشيك بنفس قوة النقود. ولكي أتمكن من إصدار هذا الشيك لك، يجب أن أذهب إلى البنك فعليًا وأسحب هذا المبلغ لصالح البنك لإصدار الشيك المصرفي المُصدَّق.

هذان شكلان من أشكال الشيكات. في المعاملات العقارية الخاصة بالإيجارات، الشيكات المصرفية المُصدَّقة ليست شائعة على عكس الشيكات الشخصية. وبسبب ذلك، فإننا نمر، بصفتنا شركة محاماة، بالعديد من الحالات التي ترتجع فيها الشيكات، وتنشأ لدى الأطراف الآن نزاعات بشأن الشيكات المرتجعة. يحدث ذلك بالفعل، ويشيع أن يطلب أصحاب العقارات تقديم شيكات، سواء غير مُؤرَّخة أو مؤرّخة بتاريخ مستقبلي. أضيف تعليق آخر حول الشيكات. تأكَّد دائمًا حين تُصدر الشيك أن تكتب المبلغ. أُفضّل دائمًا كتابة التاريخ أيضًا.

هناك تصرُّف انتشر هنا في الإمارات، خاصة خلال فترة ازدهار العقارات، حيث تُعطَى الشيكات مباشرة بعد توقيعها، ولكن بدون تاريخ وبدون ذكر المبلغ، وقد أحدث ذلك الكثير من المشكلات.

تيم إليوت: سنتناول الشيكات في حلقة أخرى، لودميلا، بالتأكيد. لنعُد إلى الاتفاقات. كم يستمر عقد الإيجار؟

لا أسأل عن مدة استمرار العقد بشكل عام؛ فهذا أمر يصعب تحديده، ولكن هل هو عقد سنوي مدته 12 شهرًا؟

لودميلا يامالوفا: صحيح. في دبي تحديدًا، هذا أمر يجب التأكيد عليه لأنه منذ بضع سنوات صدر قانون يُلزِم بتسجيل جميع عقود الإيجار لدى الهيئة الحكومية المُسمّاة Ejari (إيجاري). وهي تعني باللغة العربية "عقدي". إذًا الآن جميع الخدمات الأخرى التي قد تكون مرتبطة بهذه الشقة تستند إلى عقد إيجاري المُسجّل.

ما أعنيه بذلك، على سبيل المثال، تريد الآن توصيل الإنترنت أو خط الهاتف أو الكهرباء، لدى ديوا، وهي هيئة كهرباء ومياه دبي. لتوصيل أي خدمة من هذه الخدمات، ستحتاج الهيئة إلى رؤية عقدك المُسجَّل، ليس فقط ورقة تفاوضتم بشأنها دون إجبار، ولكن النموذج الذي تحصل عليه عندما تذهب إلى إيجاري. إنه عقد حكومي مُسجَّل. هذا مهم جدًا. في إيجاري، اعتبارًا من الآن، لا يقبلون إلا عقود مدتها سنة واحدة على الأقل.

لا تُسجَّل العقود قصيرة الأجل في إيجاري. هناك نظام مختلف للتعامل مع العقود قصيرة الأجل، والذي ربما نناقشه في حلقة أخرى، ولكن القاعدة الأساسية، العقد محدد المدة بعام هو المعيار وذلك لأنه مرتبط أيضًا بالهيئة الحكومية التي تسجله ومتطلباتها. إنه أمر مثير للاهتمام لأننا نجد غالبًا في بلدان أخرى إمكانية توقيع العقود السكنية لأكثر من عام واحد.

في الإمارات إلى يومنا هذا، تقتصر الممارسة الشائعة عادة على عقد مدته عام واحد، على الرغم من إمكانية إبرام عقد مدته ثلاث أو خمس سنوات، ولكن لسبب ما، ربما لأنه تطور بمرور الزمن، ما يزال معظم الأشخاص يُقدِمون على توقيع عقد لمدة عام واحد فقط ويرتاحون لذلك.

تيم إليوت: لقد ذكرتِ الخدمات الآن، وأردت أن أشير إلى شيء يتعلق بهيئة كهرباء ومياه دبي وهو أنهم سيطلبون مبلغ تأمين ويعتمد ذلك على حجم وموقع وجود العقار، بالإضافة إلى نسبة 5٪ رسوم السكن وهي ضريبة بلدية يتم تحصيلها عن عقدك المكتوب والمُسجَّل لدى إيجاري.

لودميلا يامالوفا: نعم. نقطتان مهمتان:

(1) متى وصَّلت أيًا من هذه الخدمات بالعقار، فمن المؤكد أنك تحتاج إلى إنشاء حسابات مع مزودي الخدمة المختلفين، وكجزء من ذلك، هناك دائمًا مبلغ تأمين يجب تقديمه إلى تلك الهيئات. قد تكون هيئة كهرباء ومياه دبي أو مزود خدمة الإنترنت أو هيئة التبريد والتكييف في المنطقة (district cooling)، وهي مسؤول تكييف الهواء في دبي. تحتاج دائمًا إلى إيداع مبلغ تأمين. هذا أحد الاعتبارات الهامة التي يجب على المستأجر مراعاتها، أي أن يكون لديه إطارًا يوضح التكاليف المسبقة التي سيتكبدها للانتقال إلى عقار جديد، وربما هذا أيضًا سبب جعل إعادة التفاوض مع المُلاك الحاليين في كثير من الحالات اليوم أسهل بالنسبة للمستأجرين من الانتقال إلى عقار مختلف؛ لأنه في كل مرة ينتقلون فيها إلى عقار جديد، هناك مجموعة جديدة من مبالغ التأمين المطلوبة، كما يلزمهم أيضًا محاولة المطالبة بمبالغ التأمين الخاصة بالعقار السابق. من المنطقي، في كثير من الحالات بالنسبة لبعض المستأجرين، أن يستمر في العقار حتى لا يضطر إلى إصدار الشيكات ومبالغ التأمين الجديدة. نعم، يُعد مبلغ التأمين عنصرًا مهمًا يرتبط بالعديد من الخدمات التي نستفيد منها هنا.

والنقطة الأخرى، كما ذكرت، (2) ديوا (DEWA)، وهي هيئة كهرباء ومياه دبي ونسبة 5٪ التي يأخذونها. هذه ممارسة نشأت منذ عدة سنوات وهي في الأساس ضريبة بلدية، إن صح الاسم، وتحصلها هيئة كهرباء ومياه دبي. لا تتعلق حقًا باستخدامك للكهرباء. ولكن تجمعها هذه الهيئة تحديدًا. ضريبة البلدية تمثل 5٪ من إيجارك السنوي. ينبغي التأكيد على أن نسبة 5٪ تنطبق حتى إذا كنت تمتلك عقارًا. إذا كنت تمتلك عقارًا، فسيلزمك أيضًا أن تدفع 5٪.

ما نسبة 5٪ من العقار الذي تملكه؟ في هذه الحالة، نحسب القيمة السوقية لعقار مشابه ونحسب نسبة 5٪ على هذا الأساس. يعتمد ذلك على موقع العقار، ولكن في معظم الأحيان يُدمَج المبلغ الخاص بها في فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي، لذلك لا يلزمك دفع مبلغ منفصل، ولكن تُدفع باستمرار إلى هيئة كهرباء ومياه دبي.

هذا عنصر مهم يجب أخذه في الاعتبار لأننا رأينا أيضًا حالات لم تخضع فيها بعض المجتمعات حتى الآن لضريبة البلدية هذه البالغة 5٪، والسؤال هنا: هل يجب أن نقلق في حال أُقرَّت هذه الخدمة، هل سيلزمنا الدفع بأثر رجعي؟

تيم إليوت: إذًا لنفترض أن الكهرباء تعمل. ولديك مكيف هواء. كما يعمل الإنترنت عالي السرعة بكفاءة. أنت سعيد في شقة جديدة. وكذلك يمكنك الاستمتاع ببركة السباحة. كل شيء يسير على ما يرام. ماذا لو لم تسر الأمور على ما يرام؟

ما تدابير الحماية التي تتمتع بها باعتبارك مستأجر شقة إذا تغيرت الأمور بطريقة ما؟

ومن نفس المنطلق، ما حقوق المُلّاك إذا حدث شيء فجأة؟

لودميلا يامالوفا: بشكل عام، يتمتع كلا الطرفين بحقوق وحماية بموجب القانون. ولكن من الواضح أن هذا يعتمد على الإطار الأساسي لطبيعة العلاقة بينهما، لأن العناصر المهمة في اتفاقهم المتوقَّع لا تُوثَّق في كثير من الأحيان، كما ذكرت سابقًا، في الاتفاقية الأساسية. لذلك، إذا كان لدى المستأجر الآن مشكلة تتعلق بالعقار ويعتبر أن هذه المشكلة تحديدًا تمثل عنصرًا جوهريًا يؤثر على استمتاعه بالعقار، ولكنه ليس مثبت في العقد، فسيصعُب الاحتجاج بذلك.

في هذه الحالة، قد يشعرون أن القانون لا يمثل العدالة، ولكن الحق غير ذلك؛ لأن الاتفاق لم يكن واضحًا أو لم يُصَغ بشكل صريح ليعكس نية الأطراف. ولكن إذا كانت لديك اتفاقيات تم التفاوض عليها وصياغتها جيدًا وكان الطرفان على نفس مستوى الوعي بالأمور، فإن القانون يحميهما.

من منظور المستأجر، لنفترض أننا في منتصف الصيف وقد توقف نظام التكييف لأي سبب، هنا توجد حجة وهي حجة صحيحة وجادة، لأنه في هذا الجزء من العالم وفي منتصف الصيف حين يتوقف التكييف، لا يمكن حقًا الانتفاع بالعقار، لذا يصبح العقار غير صالح للسكن. يوجد الآن نص في القانون ويخضع أيضًا للقانون الاتحادي بشأن تفسير العقود وصحة العقود بحيث أنه حين لا يتحقق هدف العقد، يحق لك بصفتك طرف فيه الانسحاب منه.

لنفترض أني استأجرت عقارًا، مما لا شك فيه أنني أتوقع أن يكون به تكييف، وإذا لم يكن به تكييف، فهذا يعطيني حقًا مشروعًا لإنهاء الاتفاقية. هذا مثال.

شيء آخر بالنسبة للمستأجر، على وجه الخصوص، يتعلق بالاتفاق وهو التوافق على المسؤول عن دفع تكاليف الصيانة لأن الصيانة تمثل دائمًا مشكلة كبيرة في العديد من العقارات، وبسببها تنشأ الخلافات والاستياء، من جانب المستأجرين والمُلّاك، والمستأجرين على وجه الخصوص. حسنًا، لدينا هنا مشكلة؛ المالك يقول مثلاً: حسنًا! لم نتفق على ذلك مسبقًا، لذا لن أصلح هذه المشكلة. تُعد الصيانة أمر مهم جدًا، وفي معظم الأحيان لا يُوضَّح النص الخاص بالصيانة بشكل جيد. وهنا تنشأ العديد من أسباب الخلاف والاستياء.

يقول المستأجر مثلاً: ليس لدي ردهة لطيفة أو ما تزال الردهة قيد الإنشاء، ولا أحب ذلك. أريد أن يعالج المالك هذا الأمر. أؤكد مرة أخرى، إذا لم ينص العقد على ذلك وإذا لم يَحُل ذلك دون انتفاعك بالعقار، فسيصعُب الاحتجاج بذلك. الصيانة بشكل عام، في صالح الطرفين ويجب التشاور بوضوح بشأن أحكامها ومفهومها والاتفاق على مسائل مثل ما يتحمل المالك مسؤولية صيانته وما يتحمله المستأجر، وإذا لم يكن المالك موجودًا في وقت إصلاح مشكلة معينة، فهل يحق للمستأجر إصلاحها بنفسه، وكيف يحصل على تعويض.

هذا أمر مهم حقًا، وفي معظم الحالات، لا نراعى هذا المستوى من التفاصيل. ولكن بخلاف ذلك، المُستأجر محمي. لا يمكن للمالك تغيير العقد من جانب واحد. ولا يمكن له أن يرفض تجديد العقد من جانب واحد، ولا يستطيع المالك دخول العقار دون إذن المستأجر. هذه مجرد ترتيبات حماية عامة يهتم بها المستأجر. من جهة المالك، فهو يتمتع أيضًا بالحماية وفقًا لقوانين العقارات وبعض قوانين العقود. مهما كان نص العقد، إذا أقدم المالك على تأجير عقار، فهو يؤجره بمبلغ معين وفق شروط معينة، لذلك إذا لم يتم استيفاء هذه الشروط في وقتها أو لم يُدفَع الإيجار، فلديه الحق في الطعن في هذا العقد في المحكمة وربما إلغاء العقد وطلب التعويض.

كل هذا منصوص عليه بوضوح في القانون، وفي دبي، لدينا محكمة إيجار، وهي مركز فض المنازعات الإيجارية. إنها نسختنا من محاكم الإيجار، وهي فعالة للغاية ويسهُل التعامل معها. لقد تعاملوا مع الكثير من حالات الإيجار، وبالتالي يمكنك التوصُّل لحل لحالتك معهم بكفاءة. الحماية موجودة، ولكن تأكد من أنه إذا كان لديك مسألة بعينها، فعليك تقديمها بنفسك.

نسمع غالبًا شكاوى من الملاك والمستأجرين على حد سواء، مثلاً: حسنًا، المالك لا يدفع رسوم الخدمة وسأقدم شكوى إلى الهيئة التنظيمية. حسنًا، هذا ليس المكان المناسب للشكوى. إذا كانت لديك مشكلة مع الطرف الآخر، فلن يرفع أي شخص آخر قضية نيابة عنك. عليك أن تذهب وتُقدِّم قضيتك.

تعليق آخر من وجهة نظر المالك يجب أن نسلّط الضوء عليه: لنفترض أن لديك مستأجرًا متخلفًا الآن عن دفع الإيجار. هذا، في حد ذاته، لا يعطيك الحق في استعادة العقار. هذا أمر يجب تفهمه، وهو معقول وشائع جدًا في أجزاء أخرى من العالم لأسباب واضحة عديدة. إنه أمر مهم حقًا، وقد رأينا استياء الكثير من الملاك بشدة ولأسباب مشروعة. ليس لديهم سوى مستأجر محتال يستولي على العقار ولا يدفع الإيجار. ماذا يفعلون؟ لا يمكنهم الدخول ببساطة واستعادة الملكية وأخذ المفاتيح أو تغيير القفل.

لإتمام أمر الإخلاء بشكل صحيح، يجب أن تحصل على أمر من المحكمة. وينطبق ذلك أيضًا، على سبيل المثال، إذا ترك المستأجر العقار وعلمت أن العقار شاغر. إذا أردت إتمام الأمر بشكل صحيح وإذا أردت أن تتحلى بالحيطة والحذر، فلا يمكنك استعادة العقار بدون أمر من المحكمة، ويجب أن يصحب أمر المحكمة إجراءات التنفيذ، والتي ستشمل إشراك الشرطة عند دخول العقار.

ولذلك أسباب؛ تخيل أنك لا تعرف ما فعله هذا المستأجر في عقارك وما إذا كان لديه بعض الأشياء الثمينة. إذًا تذهب وتستعيد ملكية العقار لتجد بعدها ادعاء ضدك بأن المستأجر كان لديه أشياء ثمينة وأنت سرقتها. كيف تُثبت براءتك؟ أو، على سبيل المثال، إذا كان هناك نوع من الأنشطة غير المشروعة حدثت في العقار ودخلت أنت الآن، ما موقفك إذًا؟

لا يلزمك سوى التأكُّد من اصطحاب شخص، يكون هذا الشخص مسؤولًا مستقلًا أو مسؤولًا حكوميًا لتوثيق ورؤية العقار حينما تدخله. ولهذا السبب أُقرَّت هذه الإجراءات، ولكنها بالتأكيد تُسبب الكثير من الاستياء لأصحاب العقارات عندما لا يحصلون على أموالهم ولا يتمكنون من تأجير عقاراتهم، ويكون عليهم، في الوقت نفسه، دفع أموال إضافية للمحامين والمحاكم في محاولة للحصول على حكم المحكمة. هذا هو النظام القائم في معظم الولايات القضائية الأخرى، لذلك وعلى أي حال، تمت صياغة قوانين الإيجار في الإمارات بشكل موحَّد.

تيم إليوت: لودميلا يامالوفا الشريك الإداري في شركة المحاماة يامالوفا آند بلوكا ومقرها إمارة دبي. كما هو الحال دائمًا، لودميلا، شكرًا جزيلاً لكِ على وقتك.

لودميلا يامالوفا: يسعدني دائمًا النقاش معك، تيم. شكرًا جزيلاً.

تيم إليوت: إلى اللقاء في حلقة أخرى من المدونة الصوتية لوجيكال.لا تنسوا، إذا كانت لديكم أسئلة بعينها ترغبون في الحصول على إجابات لها، يمكنكم التواصل معنا عبر موقعنا الإلكتروني Lylawyers.com أو عبر منصات التواصل الاجتماعي الخاصة بنا وسنحاول الإجابة على استفساراتكم في حلقة جديدة من لوجيكال. سنتناول في الحلقة القادمة من مدونة لوجيكال الصوتية أهم الأسس؛ ألا وهو التخطيط للتصّرف في الأملاك.

هذه المقالة نسخة مكتوبة من حلقة في المدونة الصوتية لوجيكال مع لايلو نشرت في 20 أغسطس 2019.

بقلم:

لودميلا يامالوفا | إتش بي إل يامالوفا آند بلوكا م.د.س.م.