س: لقد دفعت عربون بنسبة 20٪ مقابل شراء عقار تحت الإنشاء في عام 2017. لا تتضمن اتفاقية البيع والشراء بند "الإنهاء أو الاسترداد" ومن المقرر تسليم العقار بحلول نهاية الشهر. لقد انخفضت قيمة العقار بنسبة 40٪ ويمكنني الحصول على رهن عقاري بنسبة 80٪ فقط من القيمة الحالية. ومع ذلك، نظرًا للوضع الحالي والآثار المالية المترتبة على فيروس كورونا، فإنني لست في وضع يسمح لي بالاستمرار في سداد الأقساط المتبقية. ليس لدي سبيل سوى إنهاء العقد لأن المطور العقاري لم يقدم لي أي خيارات لتأجيل السداد ورفض طلب تأخير التسليم. يرجى تقديم المشورة حول ما إذا كان يمكنني استرداد المبلغ المدفوع مقدمًا بنسبة 20٪ من قيمة العقار وكيف يمكنني القيام بذلك؟

س: مرحبًا، لقد اشتريت عقارًا تحت الإنشاء من مطور عقاري في وسط المدينة خلال ذروة النشاط الاقتصادي. وتم وضع خطة السداد الخاصة بي بناءً على أنه سيتم الانتهاء من البناء في شهر ديسمبر 2019. لقد دفعت أكثر من 50٪ من قيمة العقار. لقد طلبت من المطور العقاري تعديل خطة السداد الخاصة بي لأن المشروع تأخر. لكنهم استمروا في الحصول على المدفوعات وقاموا بتغيير تاريخ الانتهاء خلسةً إلى شهر أغسطس 2021 في الوثائق. لا يزال تاريخ الانتهاء الوارد في اتفاقية البيع والشراء هو شهر ديسمبر 2019. في الوقت الحالي أجد صعوبة في سداد الدفعة التالية بسبب فيروس كورونا وتم الانتهاء من المشروع بنسبة 56٪ وفقًا لدائرة الأراضي والأملاك في دبي و60٪ وفقًا للمطور العقاري. يريد المطور العقاري الحصول على المدفوعات ويتصل بي كل يوم. سؤالي هو؛ هل لا يزال بإمكاني استخدام التأخير في المشروع كشرط جزائي لإلغاء عقد شراء الوحدة؟ هل يمكنني إلغاء عقد شراء الشقة وما هي قيمة المبلغ الذي يحق للمطور العقاري خصمه؟ بعد بيع الوحدة لي، بدأ المطور العقاري في تقديم خطط سداد للعملاء بعد التسليم لمدة أربع سنوات، وهو أمر غير عادل على الإطلاق لأنني، حتى لو سددت الدفعات كلها، لن يشتري أحد مني العقار حيث إن المطور العقاري يبيع شيئًا سيتم تسليمه بعد أربع سنوات. هل يمكن تقديم المساعدة القانونية في هذا الصدد؟

س: لقد حجزت وحدة تحت الإنشاء مع مطور عقاري منذ ثلاث سنوات. لقد دفعت 30٪ من قيمة العقار أثناء البناء و70٪ كانت مستحقة منذ شهر يناير من هذا العام. عندما حجزت الوحدة، كنت أخطط للحصول على تمويل من أحد البنوك حتى أتمكن من سداد 70% من المدفوعات لأنني كنت أعمل لدى شركة شبه حكومية. لكنني فقدت وظيفتي وانخفضت درجتي الائتمانية بسبب التخلف عن سداد مدفوعات التمويل ولم أستطع الحصول على تمويل من البنك. لقد تواصلت مع المطور العقاري وطلبت منه استرداد الأموال أو تغيير خطة السداد، لكنه قدم لي خطة تقسيط لمدة خمس سنوات ورفع السعر، وهو الأمر الذي لا يمكنني تحمله. إنني لست في وضع مستقر مع وظيفتي الحالية وقد أعطتني الشركة إجازة غير مدفوعة الأجر لمدة ثلاثة أشهر بسبب الأوضاع الناتجة عن فيروس كورونا. لقد أكمل المطور العقاري 100٪ من البناء وأرسلوا لي شهادة إتمام البناء في شهر يناير من هذا العام وفي الوقت الحالي يحسبون 3٪ رسوم تأخير الدفع كل شهر وفقًا لاتفاقية البيع والشراء. في الوقت الحالي ليس لدي أي مصدر دخل. هل يمكنني استرداد المبلغ من المطور العقاري حتى أتمكن من تغطية نفقاتي؟

س: طاب مساءك، اسمي إ. لقد أصبحت زائدًا عن حاجة العمل الأسبوع الماضي، بعد أن سددت دفعة مقدمة في العام الماضي لمبنى تحت الإنشاء. هل لدي أي فرصة لاستعادة هذا المال؟ شكرًا لك.

س: مرحبًا، لقد اعتبرني صاحب العمل مؤخرًا زائدًا عن حاجة العمل وليس لدي أي مصدر دخل في الوقت الحالي. ستنتهي تأشيرة الإقامة الخاصة بي في شهر أغسطس. لقد اشتريت عقارين تحت الإنشاء لا يمكنني سداد ثمنهما. ومن المقرر أن يتم التسليم هذا الخريف. لقد تواصلت مع المطورين العقاريين وطلبت إما إلغاء اتفاقيات البيع والشراء أو إعادة جدولة خطط الدفع. ولكن تم رفض كلا الخيارين. يرجى تقديم المشورة لي بشأن الخيارات المتاحة أمامي والخطوات التالية التي يجب علي اتخاذها. شكرًا لك. إ.

س: لقد اشتريت شقة في مجمع في الشارقة في ديسمبر 2018 مع تاريخ الانتهاء المتوقع للشقة في 31 ديسمبر 2020. أعلن المطور العقاري، من خلال نشرة إخبارية دورية عن المخطط الرئيسي للإنشاءات، عن تعديل عقد البناء لمرحلة شقتي في أغسطس 2020 مع تاريخ الانتهاء المتوقع الجديد بحلول نهاية عام 2021. في نوفمبر 2020، أرسل المطور إشعارًا بتمديد تاريخ الإنجاز المتوقع عبر البريد الإلكتروني لتأجيل تاريخ الانتهاء المتوقع من 31 ديسمبر 2020 إلى 31 ديسمبر 2021 بسبب جائحة كورونا باعتباره قوة قاهرة، مشيرًا إلى بند حدوث القوة القاهرة وأحداث التأخير الخارج عن إرادته في اتفاقية البيع والشراء الأولية الموقعة. وفقًا لتاريخ الإنجاز الأولي المتوقع، كان من المفترض أن يتم التسليم في ديسمبر 2020، ومع ذلك، فقد برر المطور جميع التأخيرات بسبب حالة كورونا. القصد هو معرفة ما إذا كان يمكن طلب تعويض بسبب مثل هذه التأخيرات.

س: مرحبًا، نحن مستثمرون مقيمون في المملكة المتحدة، قمنا بشراء أربعة عقارات تحت الإنشاء في إمارة دبي. عقاران منهم مكتملان وجاهزان للتسليم. بالنسبة للاثنين الآخرين، يبدو أن البناء قد توقف مؤقتًا على الأقل العام الماضي. ولم نتمكن من الاستمرار في دفع أقساط جميع العقارات الأربعة خلال العام الماضي، وذلك بسبب فيروس كورونا. لقد تلقينا في الوقت الحالي إخطارات الإنهاء من دائرة الأراضي والأملاك في دبي. لقد حاولنا التفاوض على بعض الحلول مع المطورين العقاريين ولكن يبدو أنهم غير مستعدين للتعاون. لقد تواصلنا أيضًا مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي لشرح الظروف وطلب التمديد ولكننا لم نتلق أي رد. ماذا يمكننا أن نفعل؟

س: صباح الخير أستاذ أحمد عباس، أنا و. ل. من الصين. لقد اشتريت عقارًا تحت الإنشاء في دبي. أبلغني المطور الشهر الماضي أن الوحدة اكتملت وذكرني بالقسط الأخير. أنا أعيش في شنغهاي، والمدينة مغلقة بسبب الإجراءات التي اتخذتها الحكومة ضد فيروس كورونا (COVID-19) اعتبارًا من 28 مارس 2022. الآن لا يُسمح للناس بمغادرة بلدتهم. هل يمكنني التعامل مع الأمر باعتباره حدث قوة قاهرة وأطلب من المطور تمديد تاريخ الاستحقاق دون عقوبة؟ مع العلم أننا لا نطلب إسقاط الدين. شكرًا لك.

نظرًا إلى أن العالم يشهد حاليًا إغلاقًا واسعًا وتعليقًا لجميع التعاملات التجارية والمدنية تقريبًا، يبرز سؤال بشأن حداثة تفشِّي فيروس كورونا ومدى الخطورة التي ينطوي عليها بحيث تجعله قوة قاهرة.

An interview-format article covering the topic of force majeure in the UAE, in light of COVID-19. This is from the legal podcast of lawyer Ludmila Yamalova, the founder of Lawgical with LYLAW.

This Law establishes interim property register in which sale contracts, off-plan sales, and other off-plan legal dispositions of real property are registered prior to inclusion in the property register maintained by Dubai Land Department.

The provisions of this Law supersede articles (2) and (11) of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai.

This Resolution approves the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai.