س: تعاني الشركة التي أعمل بها بسبب الظروف الصعبة الحالية. إنها تقدم خدمة هامة في إمارة دبي. وبسبب الانخفاض الكبير في الإيرادات، نحاول التفاوض مع مالك العقار، الأمر الذي اتضح أنه صعب مما قد يسبب الإخلاء. ما هي الخيارات المتاحة لنا؟ الانتقال ليس خيارًا حيث أننا قد استثمرنا كثيرًا في الموقع الحالي. شكرًا.

س: يرجى تقديم المشورة بشأن هذه الحالة بصفتي مالك عقار. أبلغتني المستأجرة أنها فقدت وظيفتها بسبب فيروس كورونا وتريد تأجيل دفع شيك الإيجار المستحق هذا الشهر. وعندما سألتها عن مدة التأجيل وما هي خطتها للمستقبل، أخبرتني أنها لا تريد الدفع لمدة ثلاثة أشهر، وستواصل الدفع بعد مرور ثلاثة أشهر. إنها لا تخطط لمغادرة إمارة دبي أو العقار؛ وضعها بأكمله غير واضح بسبب الظروف الحالية. العقار عبارة عن منزل مستقل في إمارة دبي. يرجى تقديم المشورة حول ما يجب علي قوله لها؟ هذا اقتباس من بريدها الإلكتروني (يرجى مطالبة المالك إما بإعادة إرسال شيك 15 أبريل أو الكتابة فوقه وإرسال نسخة منه. طلبي هو تجميد الدفع لمدة ثلاثة أشهر ومواصلة السداد اعتبارًا من الشيك التالي في 15 يوليو. بالنسبة لسؤالك، إنني لا أنوي مغادرة إمارة دبي، وأتمنى أن يعود الوضع إلى طبيعته قريبًا، حتى أتمكن من الحصول على وظيفة.)

س: مرحبًا، إنني أعيش في إمارة دبي وقد تم إعطائي مؤخرًا إجازة غير مدفوعة الأجر حتى إشعار آخر بسبب فيروس كورونا. لا يمكنني دفع شيك الإيجار التالي الذي سيكون مستحق الدفع في شهر يوليو. أرغب في إنهاء عقد الإيجار مبكرًا، حيث إنه سينتهي في مارس 2021. وينص عقد الإيجار الخاص بي على أنه يتعين علي دفع غرامة الخروج مبكر بما يعادل إيجار شهرين إذا قررت المغادرة مبكرًا. هل يمكن التنازل عن ذلك بسبب الوضع الحالي؟ وهل سأتمكن من المغادرة دون دفع هذه الغرامة؟ هل يُعد فيروس كورونا قوة قاهرة؟ إذا كان الأمر كذلك، هل يمكنني أيضًا استرداد مبلغ التأمين الخاص بي؟ شكرًا لك على أي مساعدة يمكنك تقديمها. ف.،

س: مرحبًا، ينتهي عقد إيجار الفيلا يوم الخميس الموافق 30 أبريل. بسبب الإغلاق الناتج عن فيروس كورونا، لم نتمكن من مغادرة منزلنا لمعاينة فيلات أخرى حتى تم رفع الإغلاق يوم الجمعة الموافق 24 أبريل. هذا يمنحنا أسبوعًا فقط لمعاينة المزيد من العقارات والانتقال. لقد طلبنا من مالك العقار أن يسمح لنا بالبقاء هنا بضعة أسابيع إضافية لمنحنا مزيد من الوقت. وفي غضون ذلك، سأسمح للناس بمعاينة الفيلا بينما يحاول هو أيضًا العثور على مستأجرين جدد. ولكن المالك رفض ذلك وأخبرنا أنه يمكننا البقاء لمدة شهر آخر إذا دفعنا نفس قيمة الإيجار لمدة شهر. أوضحنا أنه لا يمكننا تحمل هذه التكاليف؛ وأن سبب انتقالنا هو البحث عن مكان أرخص. لقد عرضنا دفع 15,000 درهم بدلاً من 25,000 درهم من أجل الإقامة لمدة شهر آخر، وأخبرته أنه يسعدني استقبال الأشخاص للمعاينة أثناء تواجدنا، لكنه رفض هذا العرض أيضًا. لم يبد أي اعتبار لظروفنا، ونجد صعوبة في الانتقال أثناء الإغلاق. ماذا سيكون وضعنا إذا بقينا بضعة أسابيع أخرى بعد تاريخ انتهاء عقدنا؟

س: الأوضاع سيئة بسبب فيروس كورونا. لم أستطع دفع الإيجار. ولذلك تم رفض اثنين من الشيكات المصرفية. طلبت من صاحب المحل عدة مرات تخفيض قيمة الإيجار لكنه رفض. كما أنه رفع قضية ضدي لدى مركز فض المنازعات الإيجارية. إنني أدفع الإيجار منذ شهر ديسمبر 2017. ولكني لم أستطع الاستمرار في الدفع بسبب الظروف الحالية. ماذا يجب علي أن أفعل؟

س: سيدي العزيز / سيدتي العزيزة لم أكن على علم بأنه يتوجب إرسال إشعار بالإنهاء قبل 90 يوم من انتهاء العقد ولم تخبرني الوكالة بذلك عند توقيع العقد. لم يرد الذكر في أي مكان في العقد أنه يجب علي الإخطار قبل 90 يومًا من نهاية مدة العقد. لقد أبلغتهم قبل 26 يومًا من المغادرة، ثم أخبرتني الوكالة أنه كان يجب علي إبلاغهم قبل 90 يومًا، والآن ستكون هناك عقوبة. أشعر بأنه قد تم غشي من خلال نقص المعلومات المقدمة. ماذا أفعل في هذه الحالة؟

Q: Hello, A client is willing to rent a flat, but the real estate agent has refused to add a force majeure clause to the rental contract. What can the client do to include a force majeure clause in the rental agreement?

تخضع العلاقة بين المستأجرين ومالكي العقارات في دبي للقانون رقم 33 لعام 2008 بشأن العلاقة بين مالكي ومستأجري العقارات في إمارة دبي. تتم إحالة منازعات الإيجار الناتجة إلى مركز فض المنازعات الإيجارية ("RDSC") الذي تم إنشاؤه بموجب المرسوم رقم 26 لعام 2013 للتوفيق بين الأطراف والوصول إلى حل ودي أو طلب إصدار حكم نهائي وإنفاذه من خلال مركز فض المنازعات الإيجارية.

نظرًا إلى أن العالم يشهد حاليًا إغلاقًا واسعًا وتعليقًا لجميع التعاملات التجارية والمدنية تقريبًا، يبرز سؤال بشأن حداثة تفشِّي فيروس كورونا ومدى الخطورة التي ينطوي عليها بحيث تجعله قوة قاهرة.

يُناقش هذا المقال القرار الوزاري رقم (279) لسنة 2020 في شأن استقرار العمالة في القطاع الخاص خلال فترة تطبيق الإجراءات الاحترازية للحد من انتشار فيروس كورونا المستجد الصادر عن وزير الموارد البشرية والتوطين في أبوظبي بتاريخ 26/03/2020.

هذا المقال يشرح مفهوم القوة القاهرة، ويتناول أيضًا تطبيق مفهوم القوة القاهرة في عقود الإيجار السكنية، وذلك في ضوء قرار مركز فض المنازعات الإيجارية الأخير.

An interview-format article covering the topic of force majeure in the UAE, in light of COVID-19. This is from the legal podcast of lawyer Ludmila Yamalova, the founder of Lawgical with LYLAW.

The provisions of this Law apply to real property leased out in the Emirate of Dubai, including vacant and agricultural lands, but excluding hotel establishments and real property provided by natural or legal persons as accommodation to their employees at no charge.

This Decree establishes a specialised judicial system to hear rent disputes and develops the procedure for determination of such disputes through an expeditious and simple process for the purpose of realising social and economic stability for all persons involved with the real property rental and other related sectors.

Provisions of this Law supersede articles (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29), and (36) of Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai.