الإنذارات القانونية في قانون الإيجارات بدبي

مقدمة

تُعدّ الإخطارات أو الإنذارات القانونية أداة أساسية في تنظيم علاقة المؤجرين والمستأجرين في عقود الإيجار بدبي، حيث تضمن إبلاغ الطرف الآخر بنيّة إنهاء العقد أو تصحيح الإخلال قبل اتخاذ الإجراءات القانونية. وقد أوجب المشرّع توجيه هذه الإنذارات في حالات محددة لضمان احترام حقوق الطرفين ومنح فرصة للتدارك أو الاستعداد. ويأتي هذا متوافقًا مع القواعد العامة في القانون المدني الإماراتي التي تشترط إعذار المدين قبل الفسخ؛ فوفقًا لنص المادة (272) من قانون المعاملات المدنية الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 "في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوفِ أحد المتعاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه". ومن هذا المنطلق نظّم قانون إيجارات دبي (القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته بالقانون رقم 33 لسنة 2008) مسألة الإنذارات بأنواعها العادية والرسمية (العدلية)، محدّدًا الحالات التي يجب فيها توجيه الإنذار وشروطه وآثاره. فيما يلي تفصيل لأنواع الإنذارات في إيجارات دبي، وشروط صحتها، وإجراءات تبليغها، مع بيان الحالات المنصوص عليها في القانون لكل من العقود السكنية والتجارية، مدعّمة بنصوص التشريع وأحكام مركز فض المنازعات الإيجارية ومحاكم دبي.

أنواع الإنذارات القانونية في عقود الإيجار

الإنذار العدلي (الرّسمي): هو إخطار رسمي يوجّهه أحد طرفي العقد للطرف الآخر عبر كاتب العدل أو عن طريق البريد المسجّل لإثبات تاريخ ومضمون الإنذار بشكل قانوني. يترتب على هذا الإنذار آثار قانونية مهمة كبدء احتساب مهلة محددة قانونًا (مثل 30 يومًا أو 12 شهرًا) قبل اتخاذ إجراءات قضائية. في سياق إيجارات دبي، يُستخدم الإنذار العدلي عادةً لإخطار المستأجر بوجوب سداد الأجرة المتأخرة أو إخلاء العين المؤجرة لنهاية العقد لأسباب مشروعة (كالبيع أو الاستخدام الشخصي).

الإنذار العادي (غير الرسمي): هو إشعار يوجّه من طرف إلى آخر دون توثيقه لدى جهة رسمية (مثل إشعار خطي عبر البريد الإلكتروني أو رسالة خطية). هذا النوع يكون مطلوبًا في بعض الحالات كتعديل أو عدم تجديد العقد، حيث يشترط القانون إخطار الطرف الآخر برغبة التعديل أو عدم التجديد قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء مدة العقد. ورغم أن الإخطار العادي لا يتم عبر كاتب العدل، إلا أنه يجب أن يكون كتابيًا وواضحًا ويمكن إثبات وصوله للطرف الآخر. وفي جميع الأحوال، يُنصح بتحرير الإنذارات الخطية بطريقة رسمية وحفظ ما يثبت إرسالها تفاديًا لأي نزاع حول حصولها.

الحالات التي تتطلب توجيه إنذار قانوني

حدّد قانون دبي لعلاقة المؤجرين والمستأجرين الحالات التي يجب فيها توجيه إنذار قبل اتخاذ إجراءات الإخلاء أو عدم التجديد، ويمكن تصنيفها إلى مرحلتين: (1) حالات فسخ العقد أثناء سريانه (أي قبل انتهاء المدة)، و(2) حالات إنهاء العقد وعدم تجديده عند انتهاء المدة. كما توجد حالة عامة تتعلق بتعديل شروط العقد عند التجديد.

أولاً: حالات فسخ العقد أثناء سريانه (الإخلاء قبل انتهاء مدة الإيجار)

يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر وفسخ عقد الإيجار قبل انقضاء مدته في حالات حصرية وردت في المادة 25(1) من قانون 26 لسنة 2007 وتعديلاته. أهم هذه الحالات مع متطلبات الإنذار فيها كالتالي:

1- عدم سداد الأجرة:

إذا لم يدفع المستأجر بدل الإيجار أو جزءًا منه خلال (30) يومًا من تاريخ إخطار المؤجر له بالسداد. في هذه الحالة يُلزم القانون المؤجر بتوجيه إنذار رسمي للمستأجر بدفع الأجرة المتأخرة ومنحه مهلة 30 يومًا من تاريخ الإنذار. فإذا انقضت المهلة ولم يسدد المستأجر، جاز للمؤجر رفع دعوى الإخلاء. وقد نصّت المادة 25 (البند 1-أ) بعد التعديل صراحةً على ضرورة الإنذار قبل الإخلاء لهذه الحالة، ويتم الإنذار عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجّل.

2- التأجير من الباطن أو التنازل عن العقد دون إذن:

إذا قام المستأجر بتأجير العقار أو جزء منه للغير (أو تنازل عن الانتفاع) بدون موافقة خطية مسبقة من المؤجر. هذه مخالفة جسيمة لشروط العقد (وغالبًا ما يحظرها صراحةً). يحق للمؤجر طلب الإخلاء بسببها. ويُستحسن توجيه إنذار عدلي للمستأجر لإزالة المخالفة (إن أمكن) أو إخلاء العين، لتوثيق الحالة وإثباتها قبل اللجوء للجنة المنازعات. عمليًا، يتطلب مركز فض المنازعات أيضًا إخطار المستأجر رسميًا بهذه المخالفة قبل قبول دعوى الإخلاء ولكن الإنذار في هذه الحاله ليس الزامياً.

3- استخدام العقار في أغراض غير مشروعة أو مخلة بالنظام العام والآداب:

كاستغلال العين المؤجرة في أنشطة غير قانونية أو منافية للآداب. هذه الحالة تبيح للمؤجر طلب الفسخ الفوري دون انتظار نهاية العقد. ونظرًا لخطورة المخالفة، قد لا يشترط القانون إنذارًا مسبقًا طويل الأجل هنا، ولكن من الناحية الإجرائية يفضّل توثيق المخالفة وإنذار المستأجر بالكفّ عنها فورًا تفاديًا لأي إنكار.

4- إلحاق ضرر جسيم بالعقار أو تغييرات تهدد سلامته:

إذا أحدث المستأجر تغييرات أو أعمال بناء أضرّت بسلامة العين المؤجرة أو هيكلها دون إذن، أو قصر في مراعاة واجبات الحفاظ على العين ما أدى إلى تلف جسيم. في هذه الحالة قد يوجه المؤجر إنذارًا للمستأجر لإزالة أسباب الضرر إن كان ممكنًا، أو لإخلاء العقار تجنبًا لتفاقم الضرر. الإنذار هنا يُثبت علم المستأجر بالمخالفة ويُقوّي موقف المؤجر أمام اللجنة.

5- ترك العقار مغلقًا دون سبب مشروع:

إذا ترك المستأجر العقار دون إشغال لمدة 30 يومًا متصلة أو 90 يومًا متقطعة في السنة بدون سبب مقبول. هذا الأمر يضرّ المؤجر (مثلاً قد يتعطّل اكتشاف أعطال أو تتراكم فواتير الخدمات). للمؤجر حق طلب الإخلاء، ومن المناسب توجيه إنذار لتنبيه المستأجر قبل رفع الدعوى، رغم أن القانون أتاح الإخلاء مباشرةً إذا تحقق الشرط الزمني للترك.

6- الإخلال الجسيم بشروط العقد أو الالتزامات القانونية:

كاستمرار المستأجر في مخالفة بنود جوهرية بالعقد أو عدم اتباع القوانين (مثل لوائح البناء أو الصحة) برغم التنبيه. مثال ذلك: ازعاج الجيران بشكل متكرر أو استخدام العقار لغرض مخالف لما استؤجر لأجله. هذه المخالفات قد تستوجب إنذارًا رسميًا أخيرًا للمستأجر بتصحيح الوضع أو مواجهة الإخلاء. وقد أكدت لجنة فض المنازعات الايجارية أن الإخلاء في مثل هذه الحالات يتطلب توجيه إنذار رسمي عبر الكاتب العدل أو البريد المسجل للمستأجر قبل رفع الدعوى.

7- صدور قرار بهدم العقار من السلطات المختصة للتطوير العمراني:

إذا قررت السلطات العامة هدم المبنى لإعادة التطوير أو لاعتبارات السلامة، يحق للمؤجر إنهاء عقود الإيجار حتى قبل انتهاء المدة. هذه حالة قهرية خارجة عن إرادة الطرفين؛ ويكون الإخلاء هنا بموجب القرار الرسمي ولا يتطلب إنذارًا من المؤجر (إذ تقوم الجهة المختصة عادةً بالإعلان). ولكن ينبغي على المؤجر إخطار المستأجر بمضمون القرار فور صدوره وترتيب الإخلاء خلال المهلة المحددة فيه.

يجدر بالذكر أن جميع الحالات أعلاه محصورة في القانون ولا يجوز للمؤجر إضافة أسباب أخرى للإخلاء المبكّر. كما أن القاعدة العامة هي ضرورة إخطار المستأجر وإنذاره رسميًا في أغلب هذه الحالات، خصوصًا التي يكون فيها إخلال من جانب المستأجر قابل للتصحيح (كسداد الأجرة أو إزالة المخالفة). عدم توجيه الإنذار حيث أوجبه القانون قد يرتب بطلان إجراءات الإخلاء أو رفض الدعوى لعدم اتباع الإجراءات الواجبة. وقد أشارت إحدى السوابق إلى أنه لا يحق للمؤجر طرد المستأجر دون إنذار، إذ أوجبت كافة القوانين المحلية ضرورة إخطار المستأجر مسبقًا. حتى أن مشروع قانون الإيجارات الجديد (الذي لم يصدر بعد) تم اقتراحه لإلغاء خطوة الإنذار في حالة عدم السداد لتبسيط الإجراءات، مما يدل على أن الإنذار كان ولا يزال شرطًا مفروضًا بحكم القانون الحالي.

ثانياً: حالات إنهاء العقد عند انتهائه (عدم التجديد وإخلاء العقار)

أصل المبدأ في دبي أن عقود الإيجار تُجدَّد تلقائيًا بنفس الشروط ما لم يُخطِر أحد الطرفين الآخر برغبته في إنهاء العقد أو تعديل شروطه قبل موعد الانتهاء بمدة محددة. وقد نصّت المادة (6) من قانون الإيجارات على أنه إذا انتهت مدة الإيجار واستمر المستأجر في شغل العين الإيجارية دون اعتراض من المالك، يُعدّ العقد مجدَّدًا لمدة مماثلة وبذات الشروط. لذلك إذا أراد المؤجر إنهاء العلاقة الإيجارية مع انتهاء مدة العقد، فلا بد من وجود سبب مشروع منصوص عليه في القانون مع اتباع إجراءات الإنذار اللازمة خلال المدة المحددة. وقد حصرت المادة 25(2) من قانون 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون 33 لسنة 2008 أسباب عدم التجديد وإخلاء المستأجر عند انتهاء العقد بالأسباب الآتية:

1- رغبة المالك في بيع العقار:

إذا قرر مالك العقار بيع العين المؤجرة، له أن يطلب إخلاء المستأجر مع نهاية العقد شريطة إخطاره قبل 12 شهرًا على الأقل من تاريخ الإخلاء المطلوب، ويتم الإخطار بواسطة كاتب العدل أو بالبريد المسجل. يجب أن يوضح الإنذار نية البيع حقيقية. وقد أكد القانون على ذكر سبب الإخلاء في الإخطار (أي البيع) واحترام مهلة الـ12 شهرًا. في حال عدم التزام المالك بالمهلة أو الطريقة القانونية في الإنذار، يكون إنهاء العقد غير مشروع. مثال عملي: مالك أرسل إنذار إخلاء قبل 8 أشهر فقط بحجة البيع ورفض التجديد؛ هنا اعتُبر الإنذار غير صحيح لعدم استيفاء مدة الـ12 شهرًا المقررة قانونًا وهنا يحق للمستأجر رفع دعوى لإلزام المؤجر بتجديد عقد الايجار .

2- رغبة المالك في الاستعمال الشخصي أو لأقاربه من الدرجة الأولى:

أي أن المالك (أو أحد والديه أو أبنائه) يحتاج إلى السكن أو الانتفاع بالعقار بنفسه، وليس لديه بديل مناسب. في هذه الحالة أيضًا يجب توجيه إنذار عدلي مدته 12 شهرًا قبل نهاية العقد لإعلام المستأجر بسبب الإخلاء (الاستخدام الشخصي) وتاريخ الإخلاء المطلوب. يشترط القانون على المالك إثبات عدم ملكيته عقارًا آخر مناسب لتحقيق نفس الغرض، منعًا للتحايل. كما أن استعمال العقار يجب أن يكون فعليًا من قبل المالك أو قريبه المعلن عنه، وإلا تعرض لعقوبات (سنوردها أدناه)، الجدير بالذكر ان نقل الملكية عن طريق الهبه لا يعد بيعا ويتعبر تحايل على القانون ولا يأخذ به مركز فض المنازعات الايجارية .

3- حاجة العقار إلى ترميمات أساسية يستحيل تنفيذها بوجود المستأجر:

إذا كان العقار المؤجر بحاجة لصيانة شاملة وضرورية لا يمكن معها استمرار إشغال المستأجر أثناء أعمال الترميم (كإصلاحات هيكلية خطرة مثلاً). يجب على المؤجر إثبات ضرورة الإخلاء لهذا الغرض، وإخطار المستأجر قبل 12 شهرًا من موعد الإخلاء مع ذكر سبب الصيانة الشاملة. وغالبًا ما يُرفق المالك بالإنذار تقارير فنية رسمية و تصاريح من البلدية تؤكد الحاجة إلى الإخلاء للترميم. إذا لم يكن السبب جديًا أو أمكن الترميم بوجود المستأجر، فللمستأجر الاعتراض على الإخلاء.

4- رغبة المالك في هدم العقار لإعادة بنائه:

كأن يخطط المالك لإزالة المبنى وبناء مشروع جديد مكانه. هنا أيضًا يلتزم المؤجر بإشعار المستأجر قبل 12 شهرًا عبر كاتب العدل أو البريد المسجل. ويتم ذكر سبب الإخلاء (الهدم وإعادة البناء) في الإنذار. ويمنح القانون المستأجر أولوية العودة إلى العقار بعد إعادة بنائه، إذ يحق له خلال شهر من إخطار المؤجر له بعد الانتهاء أن يعود بعقد جديد إذا رغب بذلك. هذا الشرط يحمي المستأجر القديم ويعوضه عن تحمل مشقة الإخلاء المؤقت، وفي الوقت نفسه لا يحمّل المالك التزامًا قطعيًا إن كان المستأجر غير مهتم بالعودة.

وفق هذه الأحكام، نرى أن الإنذار العدلي شرط جوهري للإخلاء عند انتهاء العقد لأي من الأسباب أعلاه. فالقانون يفرض على المؤجر إخطار المستأجر بسبب الإخلاء قبل 12 شهرًا من تاريخ الإخلاء المطلوب وبوساطة رسمية. وقد أكدت الجهات القضائية بدبي على هذا الشرط؛ حيث جاء "يفرض القانون إخطار المستأجر بضرورة الإخلاء بموجب إخطار مدته 12 شهرًا، على أن يكون الإخطار عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل". وعليه فإن أي دعوى إخلاء لنهاية العقد تُرفض إذا لم يثبت فيها المؤجر أنه أخطر المستأجر بالشكل والمهلة المنصوص عليها. على سبيل المثال، في حالة شراء عقار مؤجر ورغبة المالك الجديد في الاستخدام الشخصي، لا يُعفى المالك الجديد من شرط الإخطار السابق؛ فإذا لم يكن المالك السابق قد وجّه إنذارًا صحيحًا للمستأجر قبل 12 شهرًا من انتهاء العقد، يتوجب على المالك الجديد إرسال إنذار عدلي جديد لمدة 12 شهرًا للاستخدام الشخصي قبل أن يتمكن من إنهاء العقد ولكن بمفهوم المخالفة اذا كان المالك السابق قد ارسل اشعاراً لم تنتهى مدته فاللمالك الحالي الاستفادة منه بإعتباران ملكية العقار قد انتقلت بكافه الحقوق والالتزامات للمالك الجديد بما فيها الإنذار السابق ارساله.

ثالثاً: إشعار تعديل أو عدم تجديد العقد (المهلة الـ90 يومًا)

إضافةً إلى ما سبق، أوجب قانون الإيجارات على الطرف الذي يرغب في عدم تجديد العقد أو تعديل أي من شروطه عند الانتهاء إخطار الطرف الآخر قبل (90) يومًا على الأقل من تاريخ انتهاء العقد، ما لم يتفق على خلاف ذلك. فإذا أراد المؤجر مثلاً رفع قيمة الإيجار السنوي أو إدخال تعديل على بنود العقد عند التجديد، وجب عليه إعلام المستأجر بذلك خطيًا قبل 90 يومًا من نهاية العقد. وكذلك إذا رغب المستأجر في إنهاء العقد ومغادرة العين المؤجرة بنهاية المدة، فمن المستحسن (وقد يكون واجبًا تعاقديًا) إبلاغ المؤجر قبل 90 يومًا تجنبًا لتمديد العقد تلقائيًا.

عدم الالتزام بالمهلة المذكورة يعني بقاء العقد قائمًا بنفس الشروط للسنة التالية تلقائيًا. فمثلاً، إذا انتهت المدة ولم يُخطِر المؤجر المستأجر برغبته في زيادة الإيجار ضمن المهلة، لا يحق له المطالبة بالزيادة خلال فترة التجديد الضمني تلك. وبالمثل، إذا لم يُخطر أحد الطرفين الآخر بالرغبة في إنهاء العقد، يُعتبر العقد مجددًا ضمنيًا. لذلك يُعد هذا الإخطار (90 يومًا) نوعًا من الإنذار العادي المهم لضمان ممارسة الحق في تعديل أو إنهاء العقد بصورة مشروعة. ويكفي في هذا الإخطار أي وسيلة مثبتة كتابةً (كمراسلة بريدية رسمية أو عبر نظام إيجاري أو البريد الإلكتروني المعتمد بين الطرفين) دون الحاجة إلى كاتب عدل، ما دام الإشعار واضحًا ويمكن إثباته ، ولكن يفضل ان يكون عبر البريد الالكترونى الثابت بعقد الايجار .
شروط صحة الإنذار القانوني.

لكي ينتج الإنذار أثره القانوني المطلوب، يجب أن يستوفي شروط الصحة الشكلية والموضوعية التي نص عليها القانون وأكدتها السوابق القضائية. من أبرز تلك الشروط:

1- صدور الإنذار من ذي صفة:

يجب أن يصدر الإخطار من المؤجر نفسه أو من يمثله قانونًا (كالوكيل بموجب توكيل أو مدير العقار المفوّض). وإذا كان المؤجر كيانًا اعتباريًا (شركة أو وريث متعدد مثلًا)، فينبغي أن يصدر الإنذار ممن له حق التوقيع أو الإدارة نيابةً عنه. وإن كان المستأجر شركة فيُوجه الإنذار إلى للبيانات الواردة في عقد الايجار. أي خلل في صفة المُنذِر أو المُنذَر إليه قد يعرّض الإنذار للبطلان الشكلي.

2- شكل الإنذار ومحتواه:

يتعين أن يكون الإنذار مكتوبًا وموقعًا من المُنذِر (أو وكيله القانوني) يتم عادة التحقق من الشكل بمعرفة الكاتب العدل عند توثيق الإنذار . يجب أن يشتمل على بيانات العقد والعقار بوضوح (رقم العقد أو تاريخها، وصف العين المؤجرة وعنوانها) لتحديد العلاقة الإيجارية المعنية. كما ينبغي أن يتضمن سبب الإنذار القانوني صراحةً إذا كان الإخلاء مطلوبًا بسبب معين (مثلاً: التأخر عن سداد الأجرة، أو رغبة البيع، أو الاستخدام الشخصي). هذا مهم لإثبات أن السبب مشروع ومطابق لأسباب الإخلاء المنصوص عليها قانونًا. كذلك يجب ذكر المهلة الممنوحة صراحةً؛ كأن يقال: "وجب عليكم سداد الأجرة خلال 30 يومًا من تاريخه وإلا سيتم اتخاذ الإجراءات القانونية للإخلاء" أو "وجب عليكم إخلاء العين المؤجرة خلال 12 شهرًا أي بحلول تاريخ كذا...". تحديد التاريخ النهائي أو مدة المهلة شرط أساسي لصحة الإنذار حتى يمكن للمستأجر ترتيب أوضاعه.

3- وسيلة تبليغ الإنذار:

يشترط القانون في الإنذارات العدلية الخاصة بالإخلاء أن يتم تبليغها رسميًا عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجل مع إشعار الاستلام. لذلك من شروط صحة الإنذار اتباع إحدى هاتين الوسيلتين ، يقوم المؤجر عادةً بتحرير نص الإنذار وتوثيقه لدى كاتب العدل في دبي الذي يتولى إرساله للمستأجر على عنوانه المسجل (إما بالبريد المسجل أو بواسطة شركة توصيل معتمدة زاجل او ارامكس). الحصول على إيصال استلام أو شهادة من الكاتب العدل يفيد تمام إجراءات الإعلان يعتبر دليلاً كافيًا على تبليغ الإنذار. إذا أرسل الإنذار بالبريد المسجل، فيجب الاحتفاظ بإيصال الإرسال البريدي ويفضّل طلب خدمة "علم الوصول" للتأكد من تسلّم المستأجر. يجدر التنويه أنه لا عبرة للإخطارات الشفوية أو الاتصالات غير الموثقة (كالمكالمات الهاتفية)، كما أن الإخطار عبر وسائل التواصل الاجتماعي أو الرسائل النصية غير منصوص عليه قانونًا كطريقة مقبولة (إلا إذا اعترف المستأجر صراحةً باستلامها، ومع ذلك لا تغني عن الطرق الرسمية المنصوص عليها).

4- التبليغ على العنوان الصحيح:

من شروط صحة إعلان الإنذار وصولُه إلى علم المستأجر أو على الأقل إرساله إلى عنوانه الثابت بعقد الايجار. غالبًا ما ينص عقد الإيجار نفسه على تفاصيل تبليغ  معينه للمستأجر والمؤجر لأغراض التبليغ (وعادةً ما يكون عنوان العين المؤجرة ذاتها). فإن لم يُنَص على غير ذلك، يُرسل الإنذار إلى محل العين المؤجرة باعتباره المكان الذي يقيم فيه المستأجر. في حال تغيّر عنوان المستأجر أو كان خارج الدولة، ينبغي إرساله إلى آخر عنوان معلوم له. وإذا تعذّر تمامًا الوصول إلى المستأجر (مثلاً هرب وترك العين)، يمكن للمؤجر نشر إعلان الإنذار في الصحف اليومية وفق إجراءات الإعلانات القضائية الغيابية، مع إخطار مركز فض المنازعات بذلك. المهم هو إثبات أن المؤجر بذل العناية المعقولة لإعلام المستأجر بالإنذار. وقد قررت لجنة فض المنازعات في عدة حالات صحة الإنذار الذي تم تبليغه في عنوان العين المؤجرة طالما لم يخطر المستأجر المؤجر بأي عنوان آخر لاستلام المراسلات.

5- التقيد بالمهلة القانونية:

يجب أن يمنح الإنذار المستأجر المهلة المنصوص عليها قانونًا كاملة غير منقوصة. فالإنذار بالإخلاء لنهاية العقد لابد أن يُرسل قبل 12 شهرًا على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء؛ أي إن إرسال الإخطار متأخرًا (مثلاً قبل 8 أو 6 أشهر من انتهاء العقد) يجعله باطلاً قانونًا. كذلك الإنذار بسداد الأجرة يجب أن يتيح 30 يومًا فعلية للمستأجر ليقوم بالسداد؛ وبالتالي لا يصح رفع الدعوى إلا بعد انقضاء الثلاثين يومًا دون دفع. إذا رفع المؤجر الدعوى قبل انقضاء المهلة كاملة يُعتبر متعجلاً وقد تُرفض الدعوى شكليًا لعدم استيفاء المدة ورفعها قبل الأوان (وقد صدرت احكام لجنة المنازعات برفض دعوى إخلاء لعدم انقضاء 30 يومًا من الإنذار وقت تسجيلها). وعليه فالتقيد بالمدد شرط لصحة الإنذار وشرط لقبول الدعوى الناشئة عنه.

6- جدية السبب وعدم إساءة استعمال الحق:

إضافةً للشروط الشكلية، تشترط القواعد العامة حسن نية المؤجر وجدية السبب المذكور في الإنذار. فإذا ذكر سببًا غير حقيقي فقط لإخراج المستأجر (كادعاء الاستخدام الشخصي كذريعة ثم إعادة تأجير العين بسعر أعلى)، اعتُبر متعسفًا في استعمال الحق. القانون نفسه وضع ضوابط لمنع ذلك، منها حظر إعادة تأجير العقار لغير المستأجر القديم لمدة معينة بعد إخلائه بسبب البيع أو الاستخدام الشخصي. فقد حظرت المادة (25) المعدلة على المالك الذي يستعيد العقار لاستخدامه الشخصي أو لإخلاء بغرض البيع أن يؤجره للغير قبل انقضاء مدة سنتين (للعقارات السكنية) أو ثلاث سنوات (للعقارات التجارية) من تاريخ إخلاء المستأجر وتسلم المالك للعقار. وهذا الحظر لضمان أن المالك فعلاً سيستخدم العقار كما ادعى وليس لإعادة تأجيره مباشرةً. فإذا خالف المالك هذا الالتزام وقام بتأجير العقار للغير خلال فترة الحظر (أي خلال سنتين من الإخلاء في حالة السكني)، فإن للمستأجر السابق حق التظلم وطلب تعويض عن الإخلاء التعسفي. وقد صدرت احكام عديدة تؤكد أنه يمكن للمستأجر المطالبة بتعويض يصل إلى قيمة إيجار سنة كاملة عبر مركز فض المنازعات الإيجارية إذا ثبت أن المالك أعاد تأجير العقار للغير قبل مضي الفترة القانونية المقررة. هذا الشرط القانوني (الحظر الزمني على إعادة التأجير) يُعتبر من شروط صحة الأثر المترتب على الإنذار؛ بمعنى أن إخلال المالك به يجعل إنذاره بالإخلاء مشوبًا بسوء نية وقد ترتب مسؤولية قانونية عليه رغم صحة الإجراء شكليًا. لذلك على المؤجر الالتزام الصارم بالأسباب المذكورة في الإنذار وتنفيذها فعليًا تحقيقًا للغاية المشروعة منها، وإلا عرّض نفسه للمساءلة والتعويضات.

طريقة إعلان وتبليغ الإنذار

كما أسلفنا، اشترط القانون طريقة محددة لتبليغ الإنذارات القانونية في سياق الإيجارات بدبي، وخاصةً تلك المتعلقة بالإخلاء. الطريقة الرئيسية هي عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجّل. وفيما يلي شرح موجز لهاتين الوسيلتين والإجراءات المتبعة فيهما:

1- الإنذار بواسطة كاتب العدل:

وهي الطريقة الأكثر رسمية وانتشارًا للإنذارات العدلية. يقوم المؤجر بصياغة الإنذار خطيًا متضمنًا البيانات والمهلة والسبب، ثم يتوجه إلى الكاتب العدل لتوثيقه كمستند رسمي (يُدفع رسم بسيط على ذلك تقريباً 120 درهم ). بعد توثيق الإنذار، يتولى الكاتب العدل إرسال نسخة منه إلى المستأجر على عنوانه المحدد (الهاتف المتحرك الثابت بالهوية الاماراتيه)، أو عبر شركة توصيل معتمدة (زاجل او ارامكس او تبليغ) تقوم بتسليم الإنذار إلى المستأجر وأخذ توقيعه بالاستلام مقابل رسوم اضافيه 80 درهم تقريبا عن كل وسيله تبليغ. في حال رفض المستأجر الاستلام أو تعذر إيجاده، قد يلجأ الكاتب العدل إلى الإعلان بالنشر في الصحف إذا اقتضى الأمر، وعلى المنذر متابعة نتيجة تبليغ الإنذار بنفسه للتأكد من تمام الإجراءات تفادياً لأى تأخير. يحتفظ المنذر بهذا الدليل (نتيجة التبليغ) لإبرازه أمام لجنة فض المنازعات كدليل على القيام بالإخطار القانوني وفق الأصول. ويتميز الإنذار العدلي عبر الكاتب العدل بقوة إثباتية عالية وصفة رسمية لا يمكن إنكارها عادةً.

2- الإرسال بالبريد المسجّل:

البديل الآخر الذي اعترف به القانون هو البريد المسجل مع إشعار استلام. حيث يمكن للمؤجر إرسال خطاب الإنذار مكتوبًا وموقعًا منه إلى عنوان المستأجر بالبريد المسجل (عبر بريد الإمارات أو شركة توصيل رسمية)، مع طلب بطاقة إشعار استلام. عند تسلّم المستأجر الرسالة يوقع على بطاقة الاستلام التي تعاد للمؤجر دليلاً على التبليغ متضمنةً تاريخ التسليم. في حال عدم تواجد المستأجر، يبقى الإخطار في مكتب البريد لفترة ويُعلم بذلك، فإن لم يستلمه يُعاد للمؤجر مع إفادة بعدم الاستلام. هذه الطريقة لها قوة إثبات أيضًا لكنها أضعف من إنذار الكاتب العدل، لذلك غالبًا ما يفضل الملاك الطريقة الأولى. يُشار إلى أنه حتى عند استخدام البريد المسجّل، يجب أن يكون نص الإنذار واضحًا ومشتملًا على ذات العناصر المطلوبة (السبب والمهلة...). وعمليًا، كثير من الملاك يقومون بكلتا الخطوتين معًا: الإنذار عبر الكاتب العدل، وبالتوازي إرسال نسخة منه بالبريد المسجل للمستأجر، لمزيد من التأكيد وتفادي الادعاء بعدم العلم.

3- الإعلان بالنشر:

إذا تعذّر تمامًا تبليغ المستأجر لأنه مجهول العنوان وهارب، يتم اللجوء أخيرًا إلى النشر في صحيفة يومية واسعة الانتشار بلغتين (العربية والإنجليزية) لإعلامه بالإنذار. وهذا الإجراء يتم عادةً بعد استصدار إذن بذلك من اللجنة أو من الكاتب العدل مصدر الانذار. الإعلان بالنشر يعتبر منتجًا لآثاره كأي تبليغ آخر، حيث يبدأ احتساب مهلة الإنذار من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية. لكنه يُعد استثناءً يلجأ إليه عند انسداد باقي السبل بعد التأكد من استنفاذ كافة الوسائل الأخرى .

باختصار، المهم هو أن يقوم المؤجر بإثبات أنه أخطر المستأجر على نحو صحيح ومسبق. فإن تمسك المستأجر بعدم وصول الإنذار إليه، كان على المؤجر إبراز ما يثبت إرساله بالطريقة القانونية (محضر الكاتب العدل أو إشعار البريد). وتحرص لجان الإيجارات على التدقيق في مسألة الإعلان والتبليغ، فمثلاً إذا تبين أن العنوان المرسل إليه الإنذار خاطئ أو غير كامل مما حال دون وصوله، فقد تعتبر الإنذار غير منتج وتمنح المستأجر فرصة أخرى. لذا ينبغي للمؤجر التحقق مليًا من بيانات التبليغ واستيفائها لتفادي أي طعن في صحة الإنذار.

تجدر الإشارة الى نقطة هامة غاية في الخطورة قد لا يلتفت لها المنذرومصدرها هو قانون الإجراءات المدنية الاماراتى الذى يعتمد عليه مركز فض المنازعات الايجارية جنبا الى جنب مع قانون العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بدبي، وهى أنه في حال كان المنذر إليه سواء مؤجراً او مستأجراً من جنسية أجنبيه ولا يتحدث العربية فلابد من توجيه الإنذار باللغتين العربية والانجليزيه، كون ان الإنذارات الصادرة من الكاتب العدل باللغه الرسمية وهى اللغة العربية، فعلى المنذر ترجمة هذا الإنذار قبل ارسالة للمنذر إليه إذا كان من جنسية غير عربية، فإن لم يفعل واعترض خصمه على ذلك فقد يبطل إنذاره ومن ثم قضيته برمتها.

السوابق القضائية وأثر الإنذار على صحة الدعوى

أكّدت الأحكام الصادرة من مركز فض المنازعات الإيجارية على مركزية عنصر الإنذار في قضايا الإيجارات، وبيّنت متى يكون الإنذار صحيحًا أو باطلاً، وما هو أثر ذلك على قبول الدعوى أو رفضها. نعرض فيما يلي بعض الملامح المستخلصة من السوابق:

1- اعتبار الإنذار إجراءً جوهريًا لقبول دعوى الإخلاء:

قضت لجان فض المنازعات مرارًا بأن دعوى الإخلاء سواء لعدم سداد الأجرة أو لانتهاء العقد بسبب الاستخدام الشخصي أو البيع لن تُسمع ما لم يسبقها إنذار صحيح وفق القانون. ففي نزاع إيجاري عام 2023، تمسّك مستأجر بأن المؤجر لم يوجه له إنذار الإخلاء قبل 12 شهرًا وإنما 8 أشهر فقط، فقضت اللجنة برفض طلب الإخلاء لعدم تقيد المؤجر بالمدة القانونية. وفي واقعة أخرى، دفع مستأجر بأن إنذار دفع الأجرة لم يصله إطلاقًا وقُدمت الدعوى دون إنذار، فتحققت اللجنة ووجدت أن عنوان التبليغ كان خاطئًا، فاعتبرت الإنذار كأن لم يكن ومنحت المستأجر مهلة سداد جديدة، مما أخّر البت في الإخلاء. هذه الأحكام تؤكد أن غياب الإنذار أو بطلانه يؤدي إلى رفض الدعوى أو تأجيل الفصل فيها إلى حين استيفاء إجراء الإنذار. ومحكمة التمييز بدبي بدورها شددت على أن توجيه الإنذار العدلي في الأحوال التي نص عليها القانون هو شرط لصحة استعمال حق الفسخ أو الإخلاء، وأن عدم القيام به يُعد إخلالاً بإجراءات جوهرية يترتب عليه بطلان التصرف القانوني اللاحق.

2- تفسير المهلة القانونية بدقة:

كافة الاحكام بمركز فض المنازعات الايجارية قالت بأن مهلة الـ12 شهرًا للإخطار بالإخلاء يُبدأ احتسابها من تاريخ تبليغ المستأجر بالإنذار وليس من تاريخ كتابته. وبالتالي لو أُرسِل الإنذار وتم تسلّمه من المستأجر بعد 10 أيام من تاريخ تحريره، تُحسب المهلة اعتبارًا من تاريخ الاستلام. كما قضت بأنه لا يجوز للمؤجر رفع دعوى الإخلاء إلا بعد انقضاء المهلة كاملة؛ وأي رفع للدعوى قبل ذلك يعتبر تعجلاً يوجب عدم قبولها. أما مهلة الـ30 يومًا لسداد الأجرة فتُحتسب من اليوم التالي لتاريخ تسليم الإنذار للمستأجر. وأكدت المحكمة أن على المؤجر الانتظار 30 يومًا كاملة ثم له مباشرة الدعوى في اليوم 31. هذه التفسيرات القضائية تلزم المؤجرين بالحذر في حساب المواعيد وتوثيق تواريخ التبليغ بدقة.

وجميع ذلك مرجعه الى نصوص المواد 11 و12 من قانون الإجراءات المدنية:

المادة (11)

يعتبر الإعلان منتجًا لآثاره وفقًا للآتي:-

أ. من تاريخ تبليغه وفقًا للأحكام الواردة في المادتين (9) و(10) من هذا القانون أو من تاريخ رفض المعلن إليه تبليغه.

ب. بعد انقضاء (21) واحد وعشرين يوم عمل تبدأ من تاريخ تبليغ البعثة الدبلوماسية المعنية في الدولة كتاب وزارة الخارجية والتعاون الدولي المتضمن للإعلان.

ج. من تاريخ وصول الفاكس، أو تاريخ إرسال البريد الإلكتروني أو رسالة الهاتف المحمول أو أي من وسائل تقنية المعلومات، أو من تاريخ تحقق المكالمة المسجلة الصوتية أو المرئية.

د. من تاريخ إدراج الإعلان في الموقع الإلكتروني للمحكمة في الصفحة المخصصة ويستمر الإدراج لمدة لا تقل عن (15) خمسة عشر يومًا، ومن تاريخ إتمام اللصق أو النشر وفقًا للأحكام المنصوص عليها في هذا الباب.

المادة (12)

أ. إذا عين القانون للحضور أو لحصول الإجراء ميعادًا مقدرًا بالأيام أو بالشهور أو بالسنين فلا يحسب منه يوم الإعلان أو حدوث الأمر المعتبر في نظر القانون مجريًا للميعاد وينقضي الميعاد بانقضاء اليوم الأخير منه.

ب. إذا كان الميعاد مقدرًا بالساعات فلا تُحسب منه ساعة الإعلان أو حدوث الأمر المعتبر في نظر القانون مجريًا للميعاد وينقضي الميعاد بانقضاء الساعة الأخيرة منه.

ج. إذا كان الميعاد مما يجب انقضاؤه قبل الإجراء فلا يجوز حدوث الإجراء إلا بعد انقضاء اليوم الأخير من الميعاد.

د. إذا صادف آخر الميعاد عطلة رسمية امتد الميعاد إلى أول يوم عمل بعدها.

هـ. تحسب المواعيد المعينة بالشهر أو بالسنة بالتقويم الميلادي باعتبار الشهر (30) ثلاثين يومًا، والسنة (365) ثلاثمائة وخمسة وستين يومًا، ما لم ينص القانون على غير ذلك.

3- استمرار حجية الإنذار بعد انتقال الملكية:

في واقعة بيع عقار مؤجر أثناء سريان الإنذار، ثار تساؤل حول ما إذا كان الإنذار الموجّه من المالك السابق يبقى صالحًا في يد المالك الجديد. اتجهت اللجنة إلى اعتبار أن حقوق والتزامات المؤجر تنتقل إلى المالك الجديد بحكم القانون بما فيها الإخطارات والإعلانات طالما أنها تمت وفق القانون. وعلى ذلك إذا كان المالك السابق قد وجّه إنذار إخلاء للمستأجر (مثلاً للاستخدام الشخصي أو البيع) وبيع العقار قبل انقضاء الـ12 شهرًا، فإن المالك الجديد يستطيع الاستمرار في الإجراءات بالاستناد إلى ذلك الإنذار دون حاجة لإصدار إنذار جديد لنفس السبب. شريطة أن يكون الإنذار مستوفيًا للشرائط القانونية ومعلنًا للمستأجر وعلى ذلك جرت كافة أحكام المركز. أما إذا لم يكن المالك السابق قد وجّه إنذارًا صحيحًا، فيتحمل المالك الجديد تبعة ذلك ويلزمه البدء من جديد بإنذار وتمديد العقد للمهلة المطلوبة. وهذا الحكم يحفز المشترين على التحري عن أي إنذارات قائمة قبل الشراء وكيفية انتقالها.

4- حق المستأجر في التعويض عن الإنذار التعسفي:

أرست احكام لجان الإيجارات مبدأ تعويض المستأجر إذا ثبت أن الإنذار بالإخلاء كان تعسفيًا أو استُغل بطريقة مخالفة للقانون. من ذلك، حالات ادّعاء المالك حاجته الشخصية ثم عدم استخدامه العقار لنفسه بعد الإخلاء. في أحد الأحكام ألزمت اللجنة مالكًا بدفع تعويض يعادل إيجار 12 شهرًا للمستأجر الذي أُخلي من العين، بعدما ثبت أن المالك أعاد تأجيرها لطرف ثالث بعد 6 أشهر من الإخلاء مخالفًا بذلك الحظر القانوني (السنتين). واعتبرت اللجنة أن المؤج هنا كان سيئ النية وان المستأجر مستحقًا للتعويض طبقًا للمادة 25 المعدلة التي تحمي المستأجر من هذه الحالات. كذلك في حالة عدم قيام المالك ببيع العقار كما زعم في الإنذار (إلغاء فكرة البيع بعد إخراج المستأجر)، فإن للمستأجر الحق في رفع دعوى مطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به نتيجة الإخلاء غير المبرر. هذه السوابق تشجع المستأجرين على الطعن في صحة الإنذارات وأسبابها إذا ساورهم الشك في مصداقيتها، وتدفع الملاك بالمقابل إلى التحلي بالصدق والجدية في أسباب الإخلاء المعلنة.

5- عدم جواز الاتفاق على ما يخالف أحكام الإنذار الإلزامية:

استقرت أحكام المركز على أن القواعد الآمرة عموماً وفي قانون الإيجارات خصوصاً – مثل وجوب الإنذار ومدته – لا يجوز للأطراف الاتفاق على ما يخالفها كونها من النظام العام في إمارة دبي. فلو تضمن عقد الإيجار شرطًا يعفي المؤجر من توجيه إنذار في حالات معينة، فإن هذا الشرط يقع باطلاً لمخالفته لنصوص القانون الآمرة. وكذلك أي اتفاق على مدة إنذار أقصر من المنصوص عليها قانونًا لا يعتد به (إلا في حالة واحدة وهي اتفاق الأطراف على عدم تجديد العقد دون الحاجة إلى إشعار الـ90 يومًا، فهذا قد يفسر على أنه تنازل من المستأجر عن حق التجديد ضمنيًا). عمومًا يتمسك القضاء بالنص القانوني في مسائل الإنذار وزمنه دون اعتبار لأي اتفاق مخالف.

خاتمة

الإنذار القانوني في إيجارات دبي ليس مجرد إجراء شكلي، بل هو ضمانة أساسية لتحقيق توازن عادل بين حقوق المؤجر والمستأجر. فهو يمنح المستأجر فرصة أخيرة للوفاء بالتزاماته أو ترتيب أوضاعه قبل الإخلاء، ويمنح المؤجر وسيلة قانونية موثقة لإثبات اتخاذه الخطوات اللازمة قبل إنهاء العقد. وقد أحاط المشرّع هذا الإنذار بسياج من الشروط والضوابط الصارمة لضمان جديته وصحته، فمن حيث السبب يجب أن يكون مشروعًا ومطابقًا لنصوص القانون، ومن حيث الوقت يجب احترام المهل المقررة (30 يومًا أو 90 يومًا أو 12 شهرًا حسب الحالة)، ومن حيث الطريقة يجب اتباع الوسائل الرسمية في التبليغ (الكاتب عدل أو بريد مسجل). ويترتب على مخالفة تلك الضوابط آثار جوهرية تصل إلى حد رفض دعاوى الإخلاء أو اعتبار الإنهاء باطلاً. كما أن القضاء في مركز فض المنازعات الايجارية بدبى قد عزز هذه المنظومة من خلال أحكامه التي أكدت ضرورة الإنذار الصحيح كشرط لقبول الدعوى، وأقرّت حق المستأجر في التعويض إذا أسيء استعمال الإنذار أو تبين عدم مشروعية سببه.

لذلك يمكن القول إن القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته (بالقانون رقم 33 لسنة 2008) رسم إطارًا تفصيليًا للإنذارات القانونية في عقود الإيجار بدبي يوازن بين مرونة العلاقة التعاقدية وحماية الطرف الضعيف (المستأجر) من الإخلاء التعسفي. وهذا الإطار يسري على العقارات السكنية والتجارية على حد سواء دون تمييز، مع بعض الفوارق في فترة حظر إعادة التأجير بعد الإخلاء (سنتان للسكني وثلاث للتجاري) لضمان جدية الأسباب. لذا فإن أي ممارس في المجال العقاري – مؤجرًا كان أم مستأجرًا – ينبغي أن يكون على دراية بهذه الأحكام لتفادي الوقوع في مخالفات قانونية جسيمة قد تفضي إلى خسائر مادية أو نزاعات قضائية طويلة. إن الالتزام بإجراءات الإنذار وفق القانون يخدم مصلحة الجميع ويحقق العدالة وحسن النية في التعامل، وهو ما تسعى إليه التشريعات العقارية في إمارة دبي.

محمود خشبة | الحجية النوبى للمحاماة والاستشارات القانونية