عقود الإيجار في دولة الإمارات: ما هي حقوق المستأجرين والملاك؟

__________

وفي هذا المقال، نستعرض بصورة قانونية مبسطة:

• الإطار العام المنظم لعقود الإيجار في دولة الإمارات
• حقوق الملاك والمستأجرين في إمارة دبي
• أهمية الصياغة القانونية الصحيحة لعقود الإيجار

أولا: الإطار القانوني العام لعقود الإيجار في دولة الإمارات

على الرغم من أن قانون المعاملات المدنية الاتحادي يشكل المرجعية العامة لأحكام العقود، إلا أن العلاقة الإيجارية تخضع لقوانين محلية خاصة بكل إمارة، بما يتوافق مع طبيعة السوق العقاري والتنظيم الإداري لكل إمارة.

ويقصد بعقد الإيجار قانونًا تمكين المستأجر من الانتفاع بعين معينة لمدة محددة مقابل أجر معلوم، وهو ما يرتب التزامات متبادلة على طرفي العلاقة، ويلزم كليهما بحسن التنفيذ وعدم الإخلال بأحكام العقد أو القانون.

ومن أبرز المبادئ العامة التي تحكم عقود الإيجار في دولة الإمارات:

• وجوب إبرام عقد إيجار مكتوب ومحدد العناصر الجوهرية.
• التزام الطرفين بشروط العقد طوال مدته باعتباره شريعة المتعاقدين.
• عدم جواز تعديل شروط العقد أو الإخلاء إلا في الحالات التي نص عليها القانون.
• الالتزام بالغرض الذي أجر العقار من أجله وعدم تغييره دون موافقة قانونية.

وتشكل هذه المبادئ وغيرها الإطار العام الذي تنطلق منه التشريعات المحلية في كل إمارة، والتي تفصل بدورها الحقوق والالتزامات والإجراءات المنظمة لعقود الإيجار، وهو ما سنتناوله في حديثنا عن حقوق الملاك والمستأجرين في إمارة دبي ووفقاً لقوانين تنظيم العلاقة الإيجارية في الإمارة.

ثانياً: حقوق الملاك والمستأجرين في إمارة دبي

تخضع العلاقة الإيجارية في إمارة دبي لأحكام القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، والمعدل بالقانون رقم (33) لسنة 2008، ويعد هذا القانون من أكثر القوانين تفصيلًا ووضوحًا في تنظيم العلاقة الإيجارية ونتناول فيما يلى تلك الحقوق وفقاً لنصوص المواد القانونية من القانون سالف الذكر :

أ - حقوق المستأجر في إمارة دبي :

• حق الانتفاع بالعقار – (المادة 15): يحق للمستأجر الانتفاع بالعقار المؤجَّر انتفاعًا هادئًا ومستقرًا طوال مدة العقد، طالما التزم بشروطه، وبتسليم العقار بحالة صالحة للاستعمال ولا يجوز للمؤجر التعرض له أو منعه من هذا الانتفاع دون سبب قانوني و وفقاً للطرق القانونية.
• استمرار العقد بذات الشروط – (المادة 6): حيث أنه في حالة ما إذا انتهت مدة عقد الإيجار واستمر المستأجر في شغل العين المؤجرة دون اعتراض من المؤجر، يُعد العقد مجدّدًا تلقائيًا بذات الشروط ولمدة أخري مماثلة.
• عدم تعديل الشروط أو زيادة الأجرة إلا عند التجديد – (المادة 13): حيث لا يجوز لأي من الطرفين تعديل شروط عقد الإيجار أو طلب زيادة الأجرة إلا عند انتهاء مدة العقد، وبشرط إخطار الطرف الآخر خلال المدة القانونية المقررة.
• الحق في الانتفاع بمرافق العقار وقبام المؤجر بالصيانة الجوهرية – (المادة 16): يلتزم المؤجر بإجراء الصيانة اللازمة للعقار لضمان صلاحيته للانتفاع، وذلك ما لم يتفق الطرفان صراحة على خلاف ذلك، كما يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بمرافق العقار كصالات وملاعب الرياضة ومواقف السياات إن وجدا.
• عدم الإخلاء إلا في الحالات التي نص عليها القانون – (المادة 25): لا يجوز للمؤجر إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة العقد إلا في الحالات الحصرية التي حددها القانون، وبعد اتباع الإجراءات القانونية الصحيحة.
• الحق في اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية: حيث يحق للمستأجر اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي للفصل في أي نزاع ينشأ عن عقد الإيجار، ويُعد هذا المركز جهة قضائية متخصصة وسريعة الفصل.
• الحق في استرداد مبلغ التأمين  (Security Deposit): يحق للمستأجر استرداد مبلغ التأمين عند انتهاء عقد الإيجار، متى قام بتسليم العين المؤجرة بالحالة المتفق عليها، مع مراعاة الاستهلاك الطبيعي، ولا يجوز للمؤجر اقتطاع أي مبالغ إلا بقدر ما يقابل أضرارًا فعلية مثبتة.
• الحق في الاعتراض على الزيادة الإيجارية غير القانونية: يحق للمستأجر الاعتراض على أي زيادة في القيمة الإيجارية تتم بالمخالفة للضوابط المعتمدة من الجهة المختصة في إمارة دبي، واللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية للفصل في ذلك.
• الحق في الاستمرار في الانتفاع بالعقار رغم انتقال الملكية: لا يترتب على انتقال ملكية العقار إلى مالك جديد إنهاء عقد الإيجار القائم، ويظل المستأجر محتفظًا بحقوقه كاملة حتى انتهاء مدة العقد، ما لم يتفق على خلاف ذلك وفقًا للقانون.
• الحق في التعويض عند الإخلاء غير المشروع: يحق للمستأجر المطالبة بالتعويض إذا ثبت أن الإخلاء تم دون مسوغ قانوني أو بالمخالفة للإجراءات والأغراض والمهل التي نص عليها القانون.
• الحق في طلب تخفيض الأجرة في حالات استثنائية: في بعض الحالات التي تؤثر جوهريًا على الانتفاع بالعقار، يجوز للمستأجر اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية لطلب إنقاص الأجرة بما يتناسب مع الضرر اللاحق به، متى توافرت الشروط القانونية.

ب‌ - حقوق المؤجر في إمارة دبي:

• الحق في استلام القيمة الإيجارية في مواعيدها و طلب الإخلاء حالة الامتناع عن سداد الأجرة أو التأخير (المادة 19) & المادة (25/أ): للمؤجر الحق في استلام الأجرة المتفق عليها في المواعيد المحددة بعقد الإيجار، ويُعد تأخر المستأجر أو امتناعه عن السداد إخلالًا بالعقد يجيز للمؤجر اتخاذ الإجراءات القانونية المقررة، و يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة العقد إذا تخلف عن سداد الأجرة أو أي جزء منها خلال المدة القانونية المطلوبة من تاريخ إخطار المستأجر بالسداد.
• الحق في استرداد العين المؤجرة بالحالة المتفق عليها – (المادة 21): حيث يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء العلاقة الإيجارية بالحالة التي تسلمها عليها، مع مراعاة الاستهلاك أو التلف الطبيعي الناتج عن الاستعمال المألوف، ويحق للمؤجر المطالبة بإصلاح أي تلف أو ضرر ناتج عن سوء الاستعمال أو المخالفة.
• الحق في اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية: للمؤجر الحق في رفع دعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية للمطالبة بـ: الإخلاء، الأجرة المتأخرة، طلب التعويض أو تنفيذ التزامات العقد، وتُعد قرارات المركز واجبة النفاذ وفقًا للقانون.
• الحق في طلب الإخلاء قبل انتهاء مدة الإيجار حصراً في الحالات التالية: لا يجوز للمؤجر إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة عقد الإيجار إلا في الحالات التي نصّت عليها المادة (25) من القانون، والتي وردت على سبيل الحصر، وبشرط اتباع الإجراءات القانونية المقررة، بما يمنع التعسف في استعمال الحق ويضمن استقرار العلاقة الإيجارية.

كُتب بواسطة:

أحمد سعد حرب | أحمد حرب للاستشارات القانونية