س: بدايةً، أنا جديد في دبي وكنت أبحث عن فيلا هنا. وقد وجدت فيلا كنت مهتمًا بشرائها. ثم قررت أن أشتريها، وقد قدم البائع الخاص بالمطور العديد من الوعود بخصوصها. أعطاني البائع سعرًا جيدًا، وخطة سداد تناسب احتياجاتي، بما في ذلك تنسيق للمناظر الطبيعية والحدائق، ورسوم خدمة مجانًا لمدة عام واحد والتكاليف الأخرى المتعلقة بداخل الفيلا. طلبت من البائع تأكيدًا خطيًا مذكورًا فيه جميع الوعود التي تم تقديمها. أخبرني أنني سأحصل عليه فقط بعد سداد دفعة الحجز بنسبة 20٪ من سعر الشراء. لسوء الحظ أنا صدقته ودفعت 20 % للمطور + 4 % لدائرة الأراضي واللأملاك بدبي. بعد أن طلبت عدة مرات تأكيدًا كتابيًا، لم أحصل على أي شيء. لقد تراسلنا عبر تطبيق الواتساب وما زلت أحتفظ بالرسائل الصوتية وسجل الرسائل حيث تحدثنا عن كل شيء. لديّ رسالة صوتية وعدني فيها عدة مرات بأن كل شيء سيتحقق وأنني سأحصل على تأكيد كتابي في وقت قريب جداً مثلما وعد به في المقام الأول. اضطررت إلى العودة إلى بلدي لأسباب تتعلق بالعمل ولهذا السبب، فقد أردت أخذ نموذج الحجز معي لقراءته والتوقيع عليه في المنزل، لكن البائع لم يعطني الفرصة. أصرّ البائع على توقيع النموذج في أقرب وقت ممكن، وجاء إلى بهو الفندق مع استمارة الحجز في الساعة 10 مساءً. ألقيت نظرة بإرهاق على استمارة الحجز ولاحظت بعض الأخطاء مثل خطة سداد غير صحيحة، لم يتم ذكر تنسيق المناظر الطبيعية والحدائق ورسوم الخدمة المجانية لمدة سنة واحدة أيضا. أخبرني أن هذا هو مجرد نموذج حجز مؤقت وهو يتعلق بالحجز فقط، حتى لا تذهب الفيلا لشخص آخر مهتم بها. واختتم بالقول إن جميع التغييرات التي تم الوعد بها ستتم كتابتها في عقد الشراء. ومع ذلك، فقد قمت بطباعة نسخة من استمارة الحجز من طابعة الفندق. لقد سألت البائع عدة مرات إذا كان هناك أي عقبة في العقد، فأقسم لي بأغلظ الأيمان أنه سيتم تحقيق رغباتي بشأن الفيلا وأن كل شيء سيكون على ما يرام. في اليوم التالي عندما كنت في بلدي الأصلي ألقيت نظرة فاحصة على استمارة الحجز. لقد تأكدت من أن كل شيء كان خاطئًا في النموذج: السعر خطأ، وخطة الدفع خطأ، ولم يتم ذكر جميع التغييرات التي كنت أتمناها. بالإضافة إلى ذلك ، فإن سعر الحجز لم يكن 20 ٪ كما قال لي. كان مكتوبًا في استمارة الحجز أنه كان علي دفع 10٪ من سعر الشراء. بالطبع، لقد اشتكيت على الفور. بعد حوالي أسبوع واحد تلقيت مكالمة من البائع. أخبرني أنه لم يستطع تغيير السعر لأنه كان بالفعل أفضل سعر، وأنه لا يمكنه تضمين رسوم الخدمة المجانية لمدة عام واحد، ولا يمكنه تغيير خطة الدفع كما تم الترتيب لها من قبل. أخبرني أنه يستطيع فقط إدراج بعض التغييرات القليلة المتعلقة بالفيلا ولكن ليس كل شيء تم الاتفاق عليه من قبل. لقد شعرت بخيبة أمل حقاً وطلبت استرداد نقودي مرة أخرى. الإفادة الوحيدة التي حصلت عليها هو أنني لا أستطيع استرداد نقودي، لأنه لا يمكن استرداده من خلال استمارة الحجز. أشعر بأنه تم تضليلي حقاً ولم أفكر أبداً في أن هذا يمكن أن يحدث لي هنا في مدينة مثل دبي، وخاصة من قبل مطور كبير بمشروع ضخم مثل هذا. أشعر باليأس لأنني دفعت مبلغًا ضخمًا. ماذا أفعل؟ لدي دليل على جميع رسائل الصوتية وسجل رسائل الواتساب بيني وبين البائع. سأكون ممتنا لرد مفيد أو محام جيد جداً.

س: هل يحق للمطور العقاري تغيير مخطط المبنى الذي تم توضيحه في حفل افتتاح المشروع والوارد في جميع الكتيبات والإعلانات والنماذج عبر الإنترنت بحجة أن المخطط غير مدرج في اتفاقية البيع والشراء؟ في حفل افتتاح المشروع اقتنعنا بتصميم المبنى وتخطيطه، ولكن عند التسليم وجدنا أنه تم تغيير ذلك دون إشعار مسبق. هل يمكنني رفع قضية أم يمكنهم أن يثبتوا أن ذلك ليس جزءًا من اتفاقية البيع والشراء؟ هل يمكنني استرداد المبلغ المدفوع مقدمًا بنسبة 30٪ من قيمة العقار ورفض حيازة الوحدة؟

س: اشتريت عقارًا قيد الإنشاء في أبو ظبي وقد دفعت نسبة مئوية معينة من قيمة العقار كمقدم من خطة مرنة للسداد. ومع هذا، فلم تقدم أي اتفاقية بيع وشراء لكي يتم توقيعها من الطرفين. لم يتم البدء في التشييد، وقد انتقل المشروع بأكلمه مؤخرًا إلى مطور آخر. تم الاتصال بي من المطور الجديد، وأُخبرت أنه لم يتحدد تاريخ البدء في المشروع. هل يمكنني بناءً على هذه الوقائع أن أسترد ما دفعته، حيث أنه لدي اتفاقية حجز فقط، ولم يتم التوقيع على أي عقد، إضافة إلى أن المشروع لم يبدأ العمل فيه بعد، فبالتأكيد هذا معناه أنه لن يكتمل في الوقت المحدد (حتى بعد احتساب الستة أشهر مهلة التأخير)؟

Q: Dear Sir/Madam, I bought a residential property for AED 7 million in Dubai from a developer in 2013 and registered the property in the same year. The project has been delayed and is still not complete. The original developer sold/transferred the project to another developer in 2022. The project is now 60% complete as per the latest RERA inspection report. The original payment terms in the Sales Purchase Agreement were a final balance payment of 40% to be payable on the handover of the property. However, now the new developer has drafted a new Sales Purchase Agreement where he is demanding 90% to be paid in stages while construction is in progress, and only a balance of 10% to be payable on the handover of the property. The RERA website states project completion by Dec 2025. Please advise if the new developer has the legal right to change these payment terms. What options are available to me to protect my investment and my rights?

This Law establishes interim property register in which sale contracts, off-plan sales, and other off-plan legal dispositions of real property are registered prior to inclusion in the property register maintained by Dubai Land Department.

The provisions of this Law supersede articles (2) and (11) of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai.

This Resolution approves the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai.

The provisions of this Law apply to the mortgage of real roperty as security for debt. It makes no difference whether the debt is secured by a charge over the whole of the property or over an undivided interest therein or by right in rem or personal right over a property marked as sold off-plan.