س: مرحبًا، لقد اشتريت عقارًا تحت الإنشاء في إمارة دبي وكان تاريخ الانتهاء المُقدر 31 أغسطس 2020. لقد تلقيت رسالة بريد إلكتروني تُفيد بأنه بسبب التأخير، تم ترحيل تاريخ الإنجاز المُحدد لي إلى 30 أبريل 2022. ولم توضح رسالة البريد الإلكتروني التي أرسلوها سبب التأخير. بما أن المطور العقاري قد انتهك اتفاقية البيع والشراء عن طريق تأخير تسليم المشروع لمدة 12 شهرًا من تاريخ الانتهاء، فهل يمكنني طلب إلغاء العقد واسترداد المبالغ المدفوعة؟ هل تعتقد أن المطور العقاري يمكنه استخدام فيروس كورونا كقوة قاهرة لعدم الالتزام بالعقد؟ تحياتي.

س: التأخير في استكمال المبنى والحاجة إلى الإلغاء والخروج من اتفاقية البيع والشراء مرحبًا جميعًا، لقد حجزت عقارًا في مبنى تحت الإنشاء في وسط مدينة دبي من قبل شركة بناء رائدة. تاريخ الانتهاء هو يونيو 2018. ومع ذلك، لم يكتمل العقار في يونيو 2018. تلقيت ملاحظة في أبريل 2018 تشير إلى أن تاريخ الانتهاء الجديد سيكون ديسمبر 2019. نظرًا لأن تاريخ الإكمال الجديد يتجاوز فترة السماح المحددة في اتفاقية البيع والشراء، فقد طالبت شركة البناء بتسوية الموضوع وديًا عن طريق إلغاء اتفاقية البيع والشراء ورد الأموال المدفوعة نظرًا لعدوم وفاء الشركة بالتزاماتها طبقًا لاتفاقية البيع والشراء. رفضت الشركة هذا الأمر وكررت قولها بأنهم لا يمكنهم إلغاء إتفاقية البيع والشراء ولا يمكنهم رد الأموال. ما هي الخيارات المتاحة؟

س: لقد اشتريت شقة في عام 2017 وكان تاريخ الانتهاء المقرر هو الربع الرابع من عام 2018. حتى الآن، لم يكتمل البناء. وبسبب تحديث البناء، لن يكتمل في عام 2020. وفقًا لاتفاقية البيع والشراء، دفعت بالفعل 50٪ من قيمة العقار و50٪ مستحقة الدفع عند الانتهاء. وفقًا لشروط التخلف عن السداد والإنهاء المذكورة في اتفاقية البيع والشراء، لقد أرسلت إشعارً بالإنهاء في 5 يناير 2019. ينص هذا البند بوضوح على أنه "إذا لم يكن البائع قد أرسل إشعار الإنجاز في غضون فترة 12 شهرًا من تاريخ الإنجاز المتوقع (ما لم يكن التأخير ناجمًا عن قوة قاهرة) وكان المشتري قد أوفى بجميع التزاماته بموجب هذه الاتفاقية، فإنه يحق للمشتري أن يرسل إشعارًا خطيًا إلى البائع يطلب منه استكمال أعمال البناء في غضون 90 يومًا من استلام الإشعار الخطي للمشتري. لقد انقضى هذا الوقت وعليّ الآن إرسال الإشعار الثاني لأن فترة تصحيح الخطأ البالغة 20 يومًا تقترب من نهايتها. يرجى تقديم المشورة بشأن الخطوات القادمة.

س: لقد اشتريت عقارًا في أحد المشاريع في دبي، ووفقًا للعقد الخاص بي، من المفترض أن استلم العقار بحلول الربع الثاني من عام 2019. ومع ذلك، لم يقوموا بتسليم العقار حتى الآن، وعندما طلبت الحصول على تعويض عن التأخير بنسبة 4٪ من قيمة العقار، لم يستجيبوا لذلك. هل يمكنني إلغاء العقد وفقًا لقانون دبي للعقارات؟ لم أعد أريد الاستمرار في التعامل مع هؤلاء الأشخاص. إذا رفعت قضية في المحكمة، هل ستطلب منهم المحكمة دفع الرسوم المتأخرة وكذلك المصاريف القانونية؟ يرجى تقديم المشورة.

س: لقد استثمرت أموالي في مشروع سكني تحت الإنشاء في شهر يونيو 2018 ودفعت 20٪ من إجمالي قيمة العقار. ولكن لم يتم إحراز أي تقدم في البناء، كما تحققت من دائرة الأراضي والأملاك بدبي ومن المطور العقاري أيضًا لمعرفة حالة العقار، وعلمّت أن المشروع قد يكون قيد الإلغاء. لقد طلبت من المطور العقاري عبر رسائل البريد الإلكتروني استرداد الأموال، لكنهم اقترحوا علي بدلاً من ذلك اختيار مشروع آخر قيد التنفيذ أو مشروع جاهز للانتقال. لكنني لا أنوي الاستمرار وأريد استرداد أموالي في أقرب وقت ممكن. لدي اتفاقية البيع الشراء وإثبات الدفع، أي الفواتير أيضًا.

س: لقد اشتريت استوديو تحت الإنشاء في شهر مارس 2018 من شركة بناء شهيرة في إمارة دبي. وكان تاريخ التسليم المتوقع هو شهر مارس 2020. في شهر أغسطس 2019، تلقيت إشعارًا بحدوث حريق في الموقع. في نفس الشهر في أغسطس 2019، تحققت من حالة المشروع عبر الموقع الإلكتروني لدائرة الأراضي والأملاك في دبي والذي يوضح أن نسبة الإنجاز في المشروع 23٪ فقط. كان من المفهوم بوضوح أن المشروع متأخرًا عن موعده وأنهم لم يكونوا ابدًا في وضع يسمح لهم باستكماله في الموعد المحدد في شهر مارس 2020 حتى لو لم يحدث الحريق. في موعد التسليم في شهر مارس 2020، أخبروني أنه بسبب قوة قاهرة سيتم تأجيل التسليم وتعليق دفع الأقساط الشهرية المتبقية مؤقتًا وسيتم أخذها عند الانتهاء من المشروع. لقد تم دفع 50٪ من الأقساط حتى الآن. كما أفهم من العقد الخاص بي، يمكن أن يتم تأجيل التسليم لمدة تصل إلى 12 شهرًا، ومع ذلك، لا توجد إشارة إلى التأخير الحالي الذي يمكن أن يؤخذ في الاعتبار على أساس القوة القاهرة. ما هي الخيارات المتاحة أمامي للتعامل مع المطور العقاري؟ أفضّل إنهاء العقد واسترداد أموالي.

س: مرحبًا، اشترى والدي غرفة فندقية تحت الإنشاء (وحدات سكنية للإيجار) في إمارة دبي. دفع وديعة التأمين وكافة الرسوم والأقساط في الموعد المحدد لصالح حساب الضمان الخاص بالمطور العقاري. ومع ذلك، كان تاريخ الانتهاء الفعلي للمشروع في 19 يونيو، ومع فترة تمديد قدرها ستة أشهر، أصبح شهر ديسمبر 2019. لقد توقف عن سداد الأقساط بعد انتهاء فترة التمديد (دفع حوالي 65٪ من قيمة العقار) على أساس أن المشروع لم يعمل بعد ولا يدر له أيّ دخل. وبحسب دائرة الأراضي والأملاك في دبي، لقد تم الانتهاء من المشروع بنسبة 100٪ في 20 أكتوبر. كما أنه طلب من المطور العقاري إنهاء اتفاقية البيع والشراء بعد انتهاء فترة التمديد، لكنهم ظلوا يماطلون وأخبروه أن ذلك غير ممكن. علاوة على ذلك، قدموا لنا تواريخ مختلفة للانتهاء الفعلي من المشروع. حيث تنص اتفاقية البيع والشراء على أن تاريخ الانتهاء الفعلي هو 19 يونيو بينما تنص اتفاقية الحجز على أنه 19 ديسمبر. بسبب الضغوط المالية، لا يستطيع والدي الاستمرار في سداد المزيد من المدفوعات. ما هي احتمالية إلغاء اتفاقية البيع والشراء من خلال دائرة الأراضي والأملاك أو المحاكم العقارية في إمارة دبي؟

بتاريخ 24/10/2023، صدر قرار الهيئة العامة لمحكمة تمييز دبي في الطعن 4 لسنة 2023 مرسياً مبدأً جديداً مفاده أن الأصل في الناس هو الإعسار وأن اليسار عارض، وأنه يتعين -تبعاً لذلك- على طالب التنفيذ أن يثبت يسار خصمه المنفذ ضده أو تهريبه لأمواله كي يستصدر أمراً بضبطه وإحضاره ثم حبسه لإكراهه بدنياً على السداد. وكما هو متوقع، أحدث هذا القرار ردود فعل كثيرة ومتنوعة، سيما وأنه قرار نوعي يقلب كثيراً من الأوضاع المعتادة رأساً على عقب ويغير من الحالة الاجتماعية السائدة الشيء الكثير.

This Law establishes interim property register in which sale contracts, off-plan sales, and other off-plan legal dispositions of real property are registered prior to inclusion in the property register maintained by Dubai Land Department.

The provisions of this Law supersede articles (2) and (11) of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai.

This Resolution approves the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai.