س: اشتريت فيلا دون معاينتها بتاريخ 30-12-2022. تم تأجيرها بـ 75,000 درهم سنوياً (تاريخ انتهاء العقد 23-03-2022). قدم المالك السابق إشعارًا بالإخلاء (للبيع) في سبتمبر 2021 للمستأجر لمدة 12 شهرًا. كما أرسل بريدًا إلكترونيًا قبل 90 يومًا من انتهاء عقد الإيجار إلى المستأجر لإبلاغه بأن "زيادة الإيجار ستكون وفقًا لإرشادات مؤسسة التنظيم العقاري ومن قبله أو من قبل المالك الجديد إذا تمكن من بيع الفيلا قبل 23 مارس 2022". . في الأسبوع الماضي، أرسل المستأجر بريدًا إلكترونيًا يطلب فيه تجديد العقد، ثم وافق عبر دردشة الواتساب على تجديد الإيجار بمبلغ 100000 درهم. عندما أرسلت له عقد الإيجار عبر الواتساب، أرسل لي محاميه إشعارًا قانونيًا بالآتي: 1. إجباري على تجديد العقد بمبلغ 75,000 درهم وليس حسب زيادة مؤسسة التنظيم العقاري التي ستكون حوالي 95,000. مع العلم إن سعر السوق الحالي 125,000 درهم. 2. عدم السماح لي بمعاينة/معاينة الفيلا وإذا أصررت فسوف يتخذ الإجراءات القانونية ضدي ماذا علي أن أفعل؟

س: مرحبًا، رفض المستأجر لديّ زيادة الإيجار القانونية التي قررتها مؤسسة التنظيم العقاري وطلب مني البحث عن مستأجر جديد. ولكن بعد أسبوعين، غير رأيه ورفض إخلاء العقار أو دفع الزيادة، ويقول إن المدة المتبقية على نهاية العقد أقل من 90 يومًا وأنني لم أرسل له إشعارًا بواسطة الكاتب العدل. إذا رفعت قضية ضده أمام مركز فض المنازعات الإيجارية، مّن سيدفع كافة رسوم المركز وأتعاب المحامي؟ هل يجب عليه دفع رسوم مركز فض المنازعات الإيجارية وأتعاب المحامي حيث أنه يجب عليّ سداد رسوم المركز أولاً لبدء الإجراءات؟

س: أنا صاحب عقار. هل يمكن إرسال إشعار زيادة الإيجار إلى المستأجر عبر البريد الإلكتروني؟ وفي حالة عدم موافقة المستأجر على زيادة الإيجار، فهل سيكون هذا الإشعار كافيًا لتقديمه إلى مؤسسة التنظيم العقاري؟

س: مرحبًا، أرسل مالك العقار، من خلال وكيله، بريدًا إلكترونيًا لزيادة الإيجار قبل 86 يومًا من انتهاء عقد الإيجار. لسوء الحظ، ذهب البريد إلى مجلد البريد العشوائي وتم حذفه قبل أن أتمكن من الرد عليه. لقد تواصلت لتجديد العقد. يصر المالك على تجديد الإيجار المذكور في البريد لأنه لم يكن هناك أي رد في وقت سابق، بل إنه هدد بالإخلاء. هل يمكنني الطعن على هذا؟ أو هل يمكن اعتبار عدم ردي على الرسالة السابقة بمثابة موافقة على الإيجار الجديد؟

س: طاب يومكم جميعًا. أنا أبحث عن بعض النصائح. نحن نستأجر صالة نوم بـ 40000. عقدنا سينتهي في نوفمبر. لقد أرسل الملك إلينا إشعارًا يخبرنا أنه سيزيده إلى 50000. وقد طلبت منهم تخفيض المبلغ. لقد جعل الزيادة قدرها 48 ألفًا، لكن هذا يزيد عن مؤشر الإيجار. وفقًا لدائرة الأراضي والأملاك، يبلغ مؤشر الإيجار 6 آلاف. إذا قمت برفع قضية ضده، هل هناك أي فرصة لكسب القضية؟ وما هو المبلغ الذي يجب أن أدفعه عند رفع القضية؟ شكرًا لكم مقدمًا

س: مرحبًا، فيلتي مؤجرة منذ أغسطس 2018 بمبلغ 155000 سنويا، وتم الاتفاق على الدفع بشيكين، وتم تسجيل إيجاري في 2018. في أغسطس 2020 (بتوقيت فيروس كورونا)، كنت خارج دولة الإمارات وطلب مني المستأجر خفض الإيجار إلى 142000 وعرض دفع دفعات الإيجار الشهرية عن طريق التحويل البنكي. نظرًا لحالة فيروس كورونا، قبلت عرضه عبر البريد الإلكتروني ومنذ ذلك الحين، يدفع المستأجر الإيجار شهريًا من خلال التحويلات البنكية. في أبريل 2022 (أي 90 يومًا على التجديد في أغسطس 2022)، أرسلت إليه بريدًا إلكترونيًا لمراجعة الإيجار مع زيادة القيمة الإيجارية للفيلا الخاصة بي. ومع ذلك، لم يوافق المستأجر واستمر في القول إنه لا توجد زيادة في إيجار الفيلا الخاصة بي. تبادلنا العديد من رسائل البريد الإلكتروني. ولم نصل لنتيجة. الآن في أكتوبر 2022، حصلت على شهادة تقييم الإيجار من دائرة الأراضي والأملاك في دبي والتي تنص على أن قيمة الإيجار الحالية هي 200000. سأكون ممتنًا لنصيحتك حول كيفية المضي قدمًا في زيادة الإيجار، وما هو موقفي القانوني في هذه القضية. لم يتم تجديد عقد الإيجار وإيجاري رسميًا خلال السنوات القليلة الماضية.

س: صباح الخير، استأجرت فيلا بعقد إيجار سنوي منذ 1 مارس 2021. في نوفمبر 2021، وبإشعار مدته 90 يومًا)، أبلغني المالك أنه سيزيد الإيجار بنسبة تزيد قليلاً عن 20%. كان هذا أعلى من حاسبة الإيجار الخاصة بمؤسسة التنظيم العقاري، لكننا تحدثنا واتفقنا على نسبة 10%. في نوفمبر 2022، تلقيت بريدًا إلكترونيًا يفيد بأنه سيرفع الإيجار بنسبة 33%؛ أي ما يقرب من 50% في غضون عامين. تحدثنا مرة أخرى ولكن لم نتوصل إلى اتفاق. لا تسمح حاسبة الإيجار الخاصة بمؤسسة التنظيم العقاري بأي زيادة. قيل لي أنه سيبيع العقار وتلقيت إشعارًا بالإخلاء بالتسليم المسجل (مدته 12 شهرًا) بتاريخ 25 نوفمبر 2022. 1. ينص القانون 33 لعام 2008 على أنه يجب تقديم إشعار مدته 12 شهرًا عند انتهاء عقد الإيجار. هل يجب تجديد العقد لمدة سنة أخرى من 1 مارس 2023 إلى 29 فبراير 2024؟ 2. هل يجب تقديم أدلة تؤكد نية بيع العقار؟ 3. ما الحقوق التي أتمتع بها لضمان بيع العقار بالفعل وعدم إعادة تأجيره بمبلغ أعلى؟

س: استأجرت شقة في دبي (الخليج التجاري). يحين موعد تجديد عقد الإيجار الخاص بي في شهر مايو. قبل بضعة أسابيع سألني المالك عما إذا كنت أرغب في التجديد وقلت نعم. بعد مراجعة حاسبة مؤسسة التنظيم العقاري، تبين لي أنه يُسمح له بزيادة الإيجار بنسبة 10٪. وافقت على ذلك، إلا أنه يطلب المزيد. رفضت عرضه وذكرت أنني سأدفع فقط زيادة بنسبة 10٪. قال إنه غير مستعد للمساومة ولن يجدد عقدي ببساطة. أخبرته أنني لن أقبل ذلك. أشار إلى بند في العقد ينص على أنه: "يجب على المالك إخطار المستأجر كتابيًا قبل تسعين يومًا إذا رغب المالك في مراجعة الإيجار وفقًا لقانون مؤسسة التنظيم العقاري المعمول به عند حلول الوقت المناسب للتجديد أو إذا رغب المالك في إنهاء العقد". يعتمد في حجته على الجزء الثاني من هذا البند. هل يمكنه أن يقرر عدم تجديد عقدي؟ يرجى ملاحظة أنه لم يقدم أي شهادة تقييم. شكرًا لحضراتكم!

Q: I'm staying in JLT in a house with a rent of AED 140,000 per year. The lease starts on 1st Sep '23 and expires on 31st Aug '24. The landlord sent me a legal notice from the Dubai Courts in mid-Sep '23, giving me 1-year notice to vacate the house as he plans to sell the house. The notice was received by me through email from the court. He claims the email notice sent by the court is not valid till I receive it by courier via Aramex for my physical signature. Can you please confirm if this is true? The landlord is now ready to let me stay in this house for two more years. He has proposed that we maintain the existing lease agreement and Ejari. However, I should pay him AED 14,000 in cash (10% increment). We will sign a separate paper document wherein we will agree that I will further rent increase of 10% (10% on (140,000+14,000)) on 1st Sep'24 when my current lease expires. Should I insist on making a fresh written contract with the higher rent (140,000+14,000=154,000)?

Q: Hi, I have concerns regarding the real estate increasing the rent without prior notice. Just what happened today, we were about to submit the renewal documents and cheque as per their confirmation in the email for the new rent. Suddenly, they asked for another increase during the submission/renewal date without prior notice. How do we handle this unfair notice?

مقال في صورة مقابلة يتناول موضوع العقارات السكنية المُباعة بالتجزئة فيما يتعلق بالمسؤولية عن صيانة الممتلكات العقارية وتداعيات التخلُّف عن سداد الإيجار في الإمارات العربية المتحدة. مقتبس من المدونة الصوتية القانونية للمحامية لودميلا يامالوفا، مؤسسة مشروع لوجيكال مع لايلو.

تخضع العلاقة بين المستأجرين ومالكي العقارات في دبي للقانون رقم 33 لعام 2008 بشأن العلاقة بين مالكي ومستأجري العقارات في إمارة دبي. تتم إحالة منازعات الإيجار الناتجة إلى مركز فض المنازعات الإيجارية ("RDSC") الذي تم إنشاؤه بموجب المرسوم رقم 26 لعام 2013 للتوفيق بين الأطراف والوصول إلى حل ودي أو طلب إصدار حكم نهائي وإنفاذه من خلال مركز فض المنازعات الإيجارية.

The provisions of this Law apply to real property leased out in the Emirate of Dubai, including vacant and agricultural lands, but excluding hotel establishments and real property provided by natural or legal persons as accommodation to their employees at no charge.

This Decree establishes a specialised judicial system to hear rent disputes and develops the procedure for determination of such disputes through an expeditious and simple process for the purpose of realising social and economic stability for all persons involved with the real property rental and other related sectors.

Provisions of this Law supersede articles (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29), and (36) of Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai.