س: مرحبًا،  لقد اشتريت عقارين تحت الإنشاء. تأخر موعد تسليم كلا العقارين. كلاهما مكتمل بنسبة أكثر من 90% وتأخر موعد تسليمهما لمدة تتراوح من ستة إلى تسعة أشهر. لقد فقدت وظيفتي بسبب فيروس كورونا ولم يعد بإمكاني الوفاء بالتزاماتي المالية. اشتريت العقارين من [--------] & [-------]. هل يمكنني ربح القضية وإلغاء اتفاقية البيع والشراء واسترداد أموالي؟

س: مرحبًا، لقد اشتريت عقارًا تحت الإنشاء في إمارة دبي وكان تاريخ الانتهاء المُقدر 31 أغسطس 2020. لقد تلقيت رسالة بريد إلكتروني تُفيد بأنه بسبب التأخير، تم ترحيل تاريخ الإنجاز المُحدد لي إلى 30 أبريل 2022. ولم توضح رسالة البريد الإلكتروني التي أرسلوها سبب التأخير. بما أن المطور العقاري قد انتهك اتفاقية البيع والشراء عن طريق تأخير تسليم المشروع لمدة 12 شهرًا من تاريخ الانتهاء، فهل يمكنني طلب إلغاء العقد واسترداد المبالغ المدفوعة؟ هل تعتقد أن المطور العقاري يمكنه استخدام فيروس كورونا كقوة قاهرة لعدم الالتزام بالعقد؟ تحياتي.

س: مرحبًا، لقد اشتريت شقة تحت الإنشاء في شهر أغسطس 2017 من مطور عقاري في إمارة دبي. خطة السداد هي 50٪ من قيمة العقار قبل التسليم و50٪ عند التسليم. تم تسجيل العقار لدى عقود، وقد تم سداد 30٪ من قيمته حتى تاريخه حسب جدول الأقساط. كان من المفترض أن يكون تاريخ التسليم المتوقع هو شهر أكتوبر 2019. قام المطور العقاري بتمديد تاريخ التسليم حتى شهر أكتوبر 2020، لمدة 12 شهرًا على النحو الوارد في العقد. إنهم يزعمون أن التأخير يرجع إلى إفلاس المقاول من الباطن الذي يعمل معهم، لذلك اضطروا إلى طرده وتعيين مقاول جديد. ولكن اعتبارًا من شهر يناير 2020، لم يبدأ العمل مرة أخرى في المشروع. أسئلتي هي: 1- بالنظر إلى معدل التقدم حتى الآن (30٪)، فإنه من غير المرجح أن يتمكنوا من إكمال البناء في الوقت المحدد. هل يمكنني إحالة الأمر إلى المحكمة الآن بسبب الخرق المتوقع للعقد؟ 2- هل يمكنهم ادعاء أن إفلاس المقاول من الباطن هو قوة قاهرة؟ من الجدير بالذكر أنهم لم يرسلوا هذه المعلومات بشكل رسمي إلى عملائهم (تم ذكر ذلك شفهيًا فقط أثناء مكالمة هاتفية).

س: مرحبًا، يرجى تقديم المشورة فيما يتعلق بشراء عقار. في عام 2016، اشتريت استوديو وكان تاريخ الانتهاء المقرر في الربع الثاني من 2018، وتبلغ قيمة العقار 500 ألف درهم، بحيث يتم دفع 70٪ من قيمة العقار عند التسليم. لقد دفعت حتى الآن 140 ألف درهم بالإضافة 21 ألف درهم رسوم تسجيل. لقد مضى أكثر من عامين على تاريخ الانتهاء المحدد ومع ذلك لا يوجد شيء يدل على أنه سيتم استكمال العقار حتى الربع الأول من عام 2021. بسبب هذا التأخير، أريد الاستفسار عن حقي القانوني في رفع قضية وطلب استرداد المبلغ المدفوع من المطور العقاري. تنص اتفاقية البيع والشراء على أنه في حالة القوة القاهرة، يمكنهم تمديد تاريخ الانتهاء لمدة عام واحد، وبعد ذلك يكون لديهم سنة إضافية بموجب فترة الإصلاح المستحقة للبائع. ومع ذلك، لم أتلق بريدًا إلكترونيًا يُفيد بوجود قوة قاهرة، وبالتالي لم أقم بإرسال إشعار كتابي. على الرغم من أنني أرسلت إليهم العديد من رسائل البريد الإلكتروني التي تُفيد بأنني أرغب في إلغاء عقد شراء وحدتي واسترداد الأموال التي دفعتها، إلا أنه تم رفض هذا الطلب.  وأخبروني أن كل هذه الطلبات المرسلة عبر البريد الإلكتروني لا يُعتد بها. هل يمكن لأي شخص أن يقدم لي المشورة. هل يجب عليّ أن أرفع قضية أم لا؟ شكرًا لك.

س: مرحبًا، لقد اشترينا عقارًا تحت الإنشاء في عام 2017. تاريخ التسليم المقرر هو الربع الرابع من عام 2018. تنص اتفاقية البيع والشراء على التمديد لمدة عام واحد بعد هذا التاريخ (وبالتالي سيكون تاريخ الانتهاء في الربع الرابع من عام 2019). حتى هذا التاريخ، لم نتلق أي معلومة حول تاريخ الانتهاء الجديد. يستمرون في التأجيل والتمديد. تشير البوابة الإلكترونية إلى أن التسليم سيكون في شهر مايو 2021. نظرًا لأن هذا قد يمثل انتهاكًا للعقد الموقّع، نريد أن نعرف ما يلي: 1. هل يمكننا إنهاء العقد واسترداد أموالنا (تم سداد 40٪ من قيمة العقار حتى الآن و60٪ مستحقة عند التسليم)؟ 2. تتضمن اتفاقية البيع والشراء شرط القوة القاهرة، لكنها تنص على أنه: في حالة وقوع حدث قوة قاهرة يؤخر التسليم، يجب على البائع إخطار المشتري في أقرب وقت ممكن عمليًا، وتحديد تاريخ انتهاء متوقع جديد – ولكن هذا لم يحدث. هل يمكن للبائع استخدام جائحة فيروس كورونا باعتبارها حدث قوة قاهرة (على الرغم من أن فيروس كورونا حدث بعد أشهر من انتهاء تاريخ الانتهاء المدد)؟ شكرًا لك على مشورتك.

س: صباح الخير أستاذ أحمد عباس، أنا و. ل. من الصين. لقد اشتريت عقارًا تحت الإنشاء في دبي. أبلغني المطور الشهر الماضي أن الوحدة اكتملت وذكرني بالقسط الأخير. أنا أعيش في شنغهاي، والمدينة مغلقة بسبب الإجراءات التي اتخذتها الحكومة ضد فيروس كورونا (COVID-19) اعتبارًا من 28 مارس 2022. الآن لا يُسمح للناس بمغادرة بلدتهم. هل يمكنني التعامل مع الأمر باعتباره حدث قوة قاهرة وأطلب من المطور تمديد تاريخ الاستحقاق دون عقوبة؟ مع العلم أننا لا نطلب إسقاط الدين. شكرًا لك.

Q: Dear Sir/Madam, I bought a residential property for AED 7 million in Dubai from a developer in 2013 and registered the property in the same year. The project has been delayed and is still not complete. The original developer sold/transferred the project to another developer in 2022. The project is now 60% complete as per the latest RERA inspection report. The original payment terms in the Sales Purchase Agreement were a final balance payment of 40% to be payable on the handover of the property. However, now the new developer has drafted a new Sales Purchase Agreement where he is demanding 90% to be paid in stages while construction is in progress, and only a balance of 10% to be payable on the handover of the property. The RERA website states project completion by Dec 2025. Please advise if the new developer has the legal right to change these payment terms. What options are available to me to protect my investment and my rights?

An interview-format article covering the topic of force majeure in the UAE, in light of COVID-19. This is from the legal podcast of lawyer Ludmila Yamalova, the founder of Lawgical with LYLAW.

This Law establishes interim property register in which sale contracts, off-plan sales, and other off-plan legal dispositions of real property are registered prior to inclusion in the property register maintained by Dubai Land Department.

The provisions of this Law supersede articles (2) and (11) of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai.

This Resolution approves the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai.