س: لقد حجزت وحدة تحت الإنشاء مع مطور عقاري منذ ثلاث سنوات. لقد دفعت 30٪ من قيمة العقار أثناء البناء و70٪ كانت مستحقة منذ شهر يناير من هذا العام. عندما حجزت الوحدة، كنت أخطط للحصول على تمويل من أحد البنوك حتى أتمكن من سداد 70% من المدفوعات لأنني كنت أعمل لدى شركة شبه حكومية. لكنني فقدت وظيفتي وانخفضت درجتي الائتمانية بسبب التخلف عن سداد مدفوعات التمويل ولم أستطع الحصول على تمويل من البنك. لقد تواصلت مع المطور العقاري وطلبت منه استرداد الأموال أو تغيير خطة السداد، لكنه قدم لي خطة تقسيط لمدة خمس سنوات ورفع السعر، وهو الأمر الذي لا يمكنني تحمله. إنني لست في وضع مستقر مع وظيفتي الحالية وقد أعطتني الشركة إجازة غير مدفوعة الأجر لمدة ثلاثة أشهر بسبب الأوضاع الناتجة عن فيروس كورونا. لقد أكمل المطور العقاري 100٪ من البناء وأرسلوا لي شهادة إتمام البناء في شهر يناير من هذا العام وفي الوقت الحالي يحسبون 3٪ رسوم تأخير الدفع كل شهر وفقًا لاتفاقية البيع والشراء. في الوقت الحالي ليس لدي أي مصدر دخل. هل يمكنني استرداد المبلغ من المطور العقاري حتى أتمكن من تغطية نفقاتي؟

س: أريد إلغاء العقد بسبب التأخير في تسليم العقار، حيث أن المطورين العقاريين غير صادقين. لقد اشتريت عقار تحت الإنشاء في إمارة دبي وكان من المقرر تسليمه في شهر يونيو 2018، لكنه لم يكن مكتملاً حتى شهر مايو 2020 (حوالي 58٪). لقد دفعت 80٪ من سعر الشراء البالغ 1.97 مليون درهم، بالإضافة إلى 4٪ رسوم التسجيل في دائرة الأراضي والأملاك بدبي. بعد طلب المساعدة من المطورين العقاريين، حصلت مؤخرًا على وحدتين قيمة كل وحدة 999,999 درهمًا، حيث أن العقارات المسؤول عنها المطور العقاري (لن تكون جاهزة حتى الربع الأول من عام 2021 على ما يبدو)، بالإضافة إلى رسوم التسجيل في دائرة الأراضي والأملاك بدبي والتي سيتم تصنيفها على أنها مبيعات جديدة. أرغب في إلغاء عملية الشراء. هل سأحصل على حقوق إضافية بسبب التأخير لمدة عامين واكتمال أقل من 60٪ من المشروع؟ هل يمكنني استخدام القوة القاهرة (سيتم تخفيض راتبي بنسبة 75٪ حتى شهر سبتمبر بسبب فيروس كورونا)؟ هل دخل القانون حيز التنفيذ للحصول على تعويض إضافي في حالة التأجير خلال فترة التأخير؟ (لقد عرفت من خلال اللجنة العليا للتشريعات في شهر يونيو 2019 أنه كانت هناك مناقشات في دائرة الأراضي والأملاك بدبي حول هذا الأمر، ولكن لم يكن هناك أي شيء رسمي). هل يمكنني استرداد 4٪ رسوم التسجيل في دائرة الأراضي والأملاك بدبي؟ شكرًا مقدمًا.

س: مرحبًا سيدي، أنا أعيش في المملكة المتحدة. أنا مستثمر وأعمل بصفتي وسيط في شركة تطوير عقاري. اشترى أحد عملائي عقارًا تحت الإنشاء، أي فيلا جست كافالي منذ عامين. تم الانتهاء من 33٪ ومن المقرر التسليم في عام 2021. دفعت العميلة جزءًا من مبلغ التأمين حوالي 390,000 درهم (80,000 جنيه إسترليني) وكانت تدفع للمشروع على مدار العامين الماضيين حتى أوائل هذا العام عندما ضرب فيروس كورونا المملكة المتحدة. ومنذ ذلك الحين، مرضت وفقدت وظيفتها، وبالتالي أصبحت في الوقت الحالي غير قادرة على الدفع. تلقت العميلة رسالة من الشركة تُفيد بأنه إذا لم يتم دفع المبلغ المستحق في غضون 30 يومًا، فإنهم سيرفعون ضدها قضية في المحكمة. يقولون أنه سيتم إلغاء قطعة الأرض الخاصة بها، كما أنها ستخسر كافة الأموال التي دفعتها حتى الآن. طلبت العميلة تأخير الدفع حتى يتحسن وضعها، ولكن تم رفض هذا الطلب. تم إيداع الأموال في حساب الضمان. هل يحق للمطور العقاري أخذ الأموال من حساب الضمان؟ ما هي حقوقها بموجب قانون دبي؟ هل تستطيع فعل أي شيء لتجنب أمر المحكمة؟ المملكة المتحدة في حالة إغلاق في الوقت الحالي، بالإضافة إلى عدم وجود مهام مصرفية مناسبة أو عادية. شكرًا لك.

س: مرحبًا،  لقد اشتريت عقارين تحت الإنشاء. تأخر موعد تسليم كلا العقارين. كلاهما مكتمل بنسبة أكثر من 90% وتأخر موعد تسليمهما لمدة تتراوح من ستة إلى تسعة أشهر. لقد فقدت وظيفتي بسبب فيروس كورونا ولم يعد بإمكاني الوفاء بالتزاماتي المالية. اشتريت العقارين من [--------] & [-------]. هل يمكنني ربح القضية وإلغاء اتفاقية البيع والشراء واسترداد أموالي؟

س: لقد اشتريت وحدة ضمن مشروع تحت الإنشاء في إمارة دبي عام 2018. دفعت 25٪ من إجمالي المبلغ. كما أن المطور العقاري سجل هذا العقار في دائرة الأراضي والأملاك بدبي باسمي. لم أدفع الأقساط التالية بسبب ظروفي المالية السيئة. علاوة على ذلك، بسبب انتشار فيروس كورونا، فقدت وظيفتي أيضًا. من ناحية أخرى، لقد تأخر تسليم هذا المشروع لمدة عام ونصف. في الوقت الحالي يضغط عليّ المطور العقاري لسداد المبلغ المتبقي وإلا سيقومون بإبلاغ دائرة الأراضي والأملاك بدبي وإلغاء ملكية الوحدة ومصادرة أموالي. هل يمكنك تقديم المشورة لي بشأن الطريقة التي يمكنني من خلالها استرداد أموالي؟ أنا أشعر بالقلق حقًا حيث إنني شخص من الطبقة المتوسطة وأعاني من أزمة مالية كبيرة.

س: مرحبًا، لديّ عقد مع مطور عقاري لشراء عقارين. ولكن منذ بداية فيروس كورونا، لم أتمكن من سداد الأقساط ربع السنوية. هناك بعض الغرامات المستحقة بموجب الاتفاقية أيضًا على المدفوعات المتأخرة. في الوقت الحالي، إذا كنت أريد إنهاء العقد واسترداد الأموال، فما هو المبلغ الذي يجب أن أتوقعه؟ أيضًا، إذا قمت بإنهاء عقد واحد فقط هل يمكن تحويل المبالغ المدفوعة بموجبه إلى العقد الآخر للاستمرار في تنفيذه.

س: مرحبًا، لقد اشتريت شقة في 2018 والتي كانت جاهزة أو مكتملة البناء. لقد قمت بسداد الدفعة الأولى ولكن بعد فيروس كورونا لم أتمكن من دفع الأقساط. هل يمكنني استرداد الدفعة الأولى؟ أم أنه يحق لهم الحصول عليها؟ إذا كانت الإجابة بنعم، هل يمكنهم عن طريق المحكمة إجباري على دفع مبلغ الشقة بالكامل أو دخول السجن؟

س: لقد اشتريت شقتين تحت الإنشاء في إمارة دبي. لقد أكمل المطور العقاري المشروع منذ شهرين ويطلب الآن الحصول على المبلغ المتبقي. بسبب الوباء، خسرت معظم مدخراتي وانخفض دخلي بشكل كبير، لذلك لا يمكنني دفع المبلغ المتبقي. لقد طلبت تغيير خطة الدفع الخاصة بي ووافق المطور العقاري على ذلك، لكنه أضاف 6٪ على السعر الإجمالي. أشعر بخيبة أمل بسبب هذا القرار بالنظر إلى أنني انضممت إلى المشروع منذ البداية، لذلك كان يجب أن أحصل على مساعدته. في حين أنهم يعرضون وديعة بنسبة 25٪ بالإضافة إلى خطة سداد لمدة أربع سنوات بعد التسليم للمشترين الجدد الآن بدون فوائد. حاولت بيع الشقق ولكن لم ينجح ذلك بسبب الوضع الحالي الناتج عن الوباء ورفض المطور العقاري تقديم المساعدة. لم يتبق لي خيار سوى إنهاء كلا الاتفاقين. أريد الحصول على المشورة القانونية بشأن كيفية إنهاء الاتفاقيات لأنني لم أفعل ذلك من قبل وما إذا كان هناك أي فرصة لاسترداد أي أموال من المطور العقاري. شكرًا جزيلاً.

س: السلام عليكم ورحمة الله، اشتريت وحدة عقارية من شركة عقارية. التسليم كان يُفترَض أن يكون في مارس 2020، ولكن إلى الآن الإنجاز في المشروع أقل من ‎%‎50. ينص العقد على أحقية تأخير 12 شهرًا وقد تجاوزوها. يتعذر المطوِّر بظرف كورونا القاهر، علمًا بأن العقد ينص على التحكيم في المركز الدولي. هل يمكنني تقديم طلب لإنهاء الاتفاقية؟ وهل عذر كورونا مقبول كظرف قاهر؟ وهل يمكنني المطالبة بتعويض عن التأخير؟

نظرًا إلى أن العالم يشهد حاليًا إغلاقًا واسعًا وتعليقًا لجميع التعاملات التجارية والمدنية تقريبًا، يبرز سؤال بشأن حداثة تفشِّي فيروس كورونا ومدى الخطورة التي ينطوي عليها بحيث تجعله قوة قاهرة.

An interview-format article covering the topic of force majeure in the UAE, in light of COVID-19. This is from the legal podcast of lawyer Ludmila Yamalova, the founder of Lawgical with LYLAW.

This Law establishes interim property register in which sale contracts, off-plan sales, and other off-plan legal dispositions of real property are registered prior to inclusion in the property register maintained by Dubai Land Department.

The provisions of this Law supersede articles (2) and (11) of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai.

This Resolution approves the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai.