Q: I bought an off-plan property. After completion, I found out that the property didn't correspond of what I have signed in the SPA. I withdrew from the contract. The legal consultant of the company claims that I'm not entitled to have back my 4% which I have paid to DLD. As I never became in possession of my property I am wondering if I can claim back my 4% which I have already paid due to the fact that the property under my name needs to be deregistered? Thanks in advance for your help. Best regards

Q: I invested in a Dubai property in 2007. It was completed in 2016. In my handover notice was included a size increase letter which says my property size has increased by 50% and I now need to pay an extra 463,000 AED. Under Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register: "Any area in excess of the net area of the sold Real Property Unit may not be taken into consideration. Unless otherwise agreed, the developer may not claim the value of such extra area." The developer is saying because I agreed to pay for any increase in my SPA which I signed in 2007 I have to pay for the increase. I am saying since the law came out in 2008 and decree 6 came in 2010 they would have to agree the increase with me again. Can you please advise.

س: اشتريت عقارًا في مبنى قيد الإنشاء في عجمان في عام 2007. لقد كان من المفترض أن أستلم العقار بانتهاء عام 2009. إلى الآن لم يتم بناء سوى طابقين فوق الأرض في البرج، وعلى ما يبدو فإن البناء قد توقف على هذا النحو. لقد دفعت ما يقرب من 80% من القيمة الإجمالية. حاولت الاتصال مراتٍ عدة بالمتعهدين، ولكنهم لا يردون على رسائل البريد الإلكتروني ولا على المكالمات الهاتفية أيضًا. ما الذي يمكنني فعله في هذا الموقف، وهل لدي أي فرص في استعادة أموالي؟ شكرًا لك مقدمًا.

Q: Hi There, I am about to buy a unit in JLT, Concorde Tower. The title deed indicates one space (not allocated). The allocation was only on a paper held by security. When I went to check the allocated space I realized it was very inconvenient and far. I requested the option to change but it was denied by the building management on the grounds that the spaces were assigned long time ago when the developer sold the units. No record of this. This allocated space is not even within the buildings own basement but next door on level 2 of DMCC land, as I understand. Do I have the right to claim a closer space? Even within DMCC, but closer? Thank you so much for your advice. Regards

س: نعيش في إنجلترا، وقمنا بالاستثمار في إحدى المشروعات المسماه بـ Lawns  III في قرية الجميرة بدبي في إبريل 2009. قمنا بدفع مبلغ وقدره 448,335 درهم لشركة اسمها DEC ذات المسؤولية المحدودة، صندوق بريد 333876، ثم اكتشفنا أن المشروع لم يبدأ حتى الآن. والآن نحاول استعادة أموالنا من الشركة لكننا لم نتلقى أي رد، ونريد أن نعرف حقوقنا القانونية وكيفية استعادة المبلغ بالكامل دون تأخير. هل يمكنك مساعدتنا في تقديم القضية للمحكمة؟

س: بدايةً، أنا جديد في دبي وكنت أبحث عن فيلا هنا. وقد وجدت فيلا كنت مهتمًا بشرائها. ثم قررت أن أشتريها، وقد قدم البائع الخاص بالمطور العديد من الوعود بخصوصها. أعطاني البائع سعرًا جيدًا، وخطة سداد تناسب احتياجاتي، بما في ذلك تنسيق للمناظر الطبيعية والحدائق، ورسوم خدمة مجانًا لمدة عام واحد والتكاليف الأخرى المتعلقة بداخل الفيلا. طلبت من البائع تأكيدًا خطيًا مذكورًا فيه جميع الوعود التي تم تقديمها. أخبرني أنني سأحصل عليه فقط بعد سداد دفعة الحجز بنسبة 20٪ من سعر الشراء. لسوء الحظ أنا صدقته ودفعت 20 % للمطور + 4 % لدائرة الأراضي واللأملاك بدبي. بعد أن طلبت عدة مرات تأكيدًا كتابيًا، لم أحصل على أي شيء. لقد تراسلنا عبر تطبيق الواتساب وما زلت أحتفظ بالرسائل الصوتية وسجل الرسائل حيث تحدثنا عن كل شيء. لديّ رسالة صوتية وعدني فيها عدة مرات بأن كل شيء سيتحقق وأنني سأحصل على تأكيد كتابي في وقت قريب جداً مثلما وعد به في المقام الأول. اضطررت إلى العودة إلى بلدي لأسباب تتعلق بالعمل ولهذا السبب، فقد أردت أخذ نموذج الحجز معي لقراءته والتوقيع عليه في المنزل، لكن البائع لم يعطني الفرصة. أصرّ البائع على توقيع النموذج في أقرب وقت ممكن، وجاء إلى بهو الفندق مع استمارة الحجز في الساعة 10 مساءً. ألقيت نظرة بإرهاق على استمارة الحجز ولاحظت بعض الأخطاء مثل خطة سداد غير صحيحة، لم يتم ذكر تنسيق المناظر الطبيعية والحدائق ورسوم الخدمة المجانية لمدة سنة واحدة أيضا. أخبرني أن هذا هو مجرد نموذج حجز مؤقت وهو يتعلق بالحجز فقط، حتى لا تذهب الفيلا لشخص آخر مهتم بها. واختتم بالقول إن جميع التغييرات التي تم الوعد بها ستتم كتابتها في عقد الشراء. ومع ذلك، فقد قمت بطباعة نسخة من استمارة الحجز من طابعة الفندق. لقد سألت البائع عدة مرات إذا كان هناك أي عقبة في العقد، فأقسم لي بأغلظ الأيمان أنه سيتم تحقيق رغباتي بشأن الفيلا وأن كل شيء سيكون على ما يرام. في اليوم التالي عندما كنت في بلدي الأصلي ألقيت نظرة فاحصة على استمارة الحجز. لقد تأكدت من أن كل شيء كان خاطئًا في النموذج: السعر خطأ، وخطة الدفع خطأ، ولم يتم ذكر جميع التغييرات التي كنت أتمناها. بالإضافة إلى ذلك ، فإن سعر الحجز لم يكن 20 ٪ كما قال لي. كان مكتوبًا في استمارة الحجز أنه كان علي دفع 10٪ من سعر الشراء. بالطبع، لقد اشتكيت على الفور. بعد حوالي أسبوع واحد تلقيت مكالمة من البائع. أخبرني أنه لم يستطع تغيير السعر لأنه كان بالفعل أفضل سعر، وأنه لا يمكنه تضمين رسوم الخدمة المجانية لمدة عام واحد، ولا يمكنه تغيير خطة الدفع كما تم الترتيب لها من قبل. أخبرني أنه يستطيع فقط إدراج بعض التغييرات القليلة المتعلقة بالفيلا ولكن ليس كل شيء تم الاتفاق عليه من قبل. لقد شعرت بخيبة أمل حقاً وطلبت استرداد نقودي مرة أخرى. الإفادة الوحيدة التي حصلت عليها هو أنني لا أستطيع استرداد نقودي، لأنه لا يمكن استرداده من خلال استمارة الحجز. أشعر بأنه تم تضليلي حقاً ولم أفكر أبداً في أن هذا يمكن أن يحدث لي هنا في مدينة مثل دبي، وخاصة من قبل مطور كبير بمشروع ضخم مثل هذا. أشعر باليأس لأنني دفعت مبلغًا ضخمًا. ماذا أفعل؟ لدي دليل على جميع رسائل الصوتية وسجل رسائل الواتساب بيني وبين البائع. سأكون ممتنا لرد مفيد أو محام جيد جداً.

س: لقد اشترينا عقارًا في أحد المشاريع من مطور عقاري بسعر ممتاز تبلغ قيمته 5.4 مليون درهم. وتم التسليم في يناير 2019. لقد وقعنا على العقد حيث بدا كل شيء على ما يرام. ولكن بمجرد انتقال المستأجرين، بدأ الكابوس. لم يمر يوم دون حدوث مشكلة كبيرة. مؤخرًا، اشتعلت النيران في لوحة المفاتيح وكان من الممكن أن تؤدي إلى حريق كبير يضر بالمستأجرين. على أي حال، أريد أن أعرف كيف يمكننا المضي قدمًا في تصعيد المشاكل ضد المطور العقاري لعدم التسليم وفقًا لاتفاقية البيع والشراء حيث استخدم مواد رخيصة، وفصل أجزاء من المعدات، بالإضافة إلى العيوب الهيكلية. لا أريد سوى التأكد من أن المطور العقاري لن يفلت من العقاب بسبب هذا العمل الرديء. لا ينبغي عليهم استغلال العميل والقيام بهذه المواقف السيئة. نحن لا نريد أن يكون مصيرنا مثل الآخرين. أخبرني بالخطوات القانونية حول أفضل طريقة للمضي قدمًا للتأكد من أن المطور العقاري يفي بالالتزامات وأنه أجرى فحص الجودة المناسب قبل التسليم. شكرًا مقدمًا.

س: أنا ضحية أحد العملاء. لقد جاءوا إلى متجرنا وقدموا لي ثلاث شرائح هاتفية. هم من أخذوا الشرائح الهاتفية وهم من استخدموا الشرائح الهاتفية مسبقة الدفع. قالوا بعد ثلاثة أشهر أنه تم إلغاء الشرائح تلقائيًا ولكنني علمت أن لكل شريحة عقد مدته عام واحد. أصبحت فاتورتي 1300 درهم، ثم أخبرتهم أنني لست بحاجة إلى تلك الشرائح الهاتفية. بعد ذلك، عندما ألغيت هذه الشرائح، أصبحت فاتورتي 4900 درهم. أدفع كل شهر 200 درهم، والآن رصيد حسابي هو 3400 درهم. في كل مرة يرسلون لي رسائل يخبروني أنهم سيقومون برفع قضية ضدي. بالأمس، تلقيت رسالة من مركز تسهيل مفادها أنهم رفعوا دعوى قضائية ضدي. وقالوا إنهم فرضوا عليّ منع من السفر. هل هذا ممكن؟ يرجى الرد. شكرًا.

س: هل يحق للمطور العقاري تغيير مخطط المبنى الذي تم توضيحه في حفل افتتاح المشروع والوارد في جميع الكتيبات والإعلانات والنماذج عبر الإنترنت بحجة أن المخطط غير مدرج في اتفاقية البيع والشراء؟ في حفل افتتاح المشروع اقتنعنا بتصميم المبنى وتخطيطه، ولكن عند التسليم وجدنا أنه تم تغيير ذلك دون إشعار مسبق. هل يمكنني رفع قضية أم يمكنهم أن يثبتوا أن ذلك ليس جزءًا من اتفاقية البيع والشراء؟ هل يمكنني استرداد المبلغ المدفوع مقدمًا بنسبة 30٪ من قيمة العقار ورفض حيازة الوحدة؟

س: رفع قضية ضد المطور العقاري للحصول على تعويض بسبب تقديم معلومات مضللة والتأخير في الانتهاء من العقار وتسليمه. أريد معرفة الفرص المتاحة لي للحصول على تعويض بسبب كافة الأفعال المضللة التي قام بها المطور العقاري حتى الآن وكذلك تأخير المشروع. شكرًا لك.

Q: Hello, I made an EOI payment for one project with a developer in Dubai. In the agreement, it says if the seller is able to allocate the unit similar to the buyer’s requirements, in this case, it’s not refundable. However, I am not happy with the unit and it doesn’t meet my requirements. For example, the view of the unit and the fact that it is on the last floor, the last floor doesn’t work for me although I requested a high floor. And the unit has a city view although I requested a garden/park view in the EOI. At this point, I canceled the purchase and asked for a refund to which I got a response that according to the terms and conditions of the EOI, it is not refundable which is not correct. My requirements for the unit do not match the unit they allocated. What are my rights? Please advise. Thank you.

Q: Hello, I bought a villa from a real estate developer and signed the SPA about 1.5 months ago. I just received my Oqood certificate, but it lists the unit type as “Land” instead of a villa. The plot number, municipality details, and area all match what’s in my SPA, but there is no unit number in the Oqood. Is this normal, or should I follow up? Thank you!

This Resolution approves the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai.

The provisions of this law, promulgating UAE Civil Code, govern the civil transactions in the United Arab Emirates. The commercial transactions remain subject to the laws and regulations applicable in their regard.