Q: We own an office and it’s rented out to a company. The tenancy contract has finished on 4 April 2018 and the tenant is not answering his emails and calls to hand over the keys. I don’t know if they are in the office or no. This tenant has not paid rent for more than six months now. Only one of his staff was in touch with us since last six months and he has disappeared. The staff has been giving us false promises and we have been trying to work with her, but this has taken too long and we have lost our patience. The staff claims they cannot pay the rent because some of their clients are not paying them. While I try to be understanding, the tenant refuses to pay even a portion of the rent or even the AC utility bills, which according to the rental agreement are the tenant’s responsibility. Can I get to the office as the tenancy is expired now and we haven’t received the rent and communication from the tenant?

س: الأعزاء جميعًا، هل لديكم نموذج لخطاب إخلاء بسبب عدم دفع الإيجار؟ كيف يمكن إعلام المستأجر؟

Q: Hi, my tenant is a company and has not paid the rent for past two months. I have filed a police complaint and eviction notice from the court. He keeps on saying he will pay every week but does not honour his deadlines. I do not wish to keep him as a tenant as this will always be a problem with him given his attitude and do not wish to waste my time. I want him to vacate even if he pays now. Please help.

س: صباح الخير. انتهى عقد الإيجار في 31 يوليو 2019 وأبلغ المستأجر وكيل أعمالي أنه يرغب في المغادرة عند انتهاء مدة العقد. ومع ذلك، لا يزال يعيش في شقتي ويرفض إخلاء العقار أو تجديد العقد. ولقد نصحتني دائرة الأراضي والأملاك في دبي بإعطائه مهلة 30 يومًا عن طريق كاتب العدل. كم ستكون تكلفة إرسال مثل هذا الإشعار؟ أنا مقيم في المملكة المتحدة. تحياتي، م. ز.

س: أعزائي، أريد طرح السؤال التالي. أنا مالك شقة في إمارة دبي. لقد قمت بتأجيرها لشركة سياحية تدين لي حتى الآن بدفع إيجار ستة أشهر. يتضمن العقد الذي وقّعناه البند التالي: "في حالة إرجاع أي شيك غير مدفوع دون أي سبب وجيه من المستأجر، وعدم قيام المستأجر بدفع قيمة الشيك خلال 20 يوم عمل، سيتم فرض غرامة تأخير على المستأخر تعادل 2٪ من قيمة الشيك بالإضافة إلى المبلغ المستحق وإذا لم يتم دفعه بعد سبعة أيام عمل من تاريخ الغرامة المُطبقة على الشيك المستحق، فإنه يحق للمالك إنهاء العقد والاستيلاء الفوري على الشقة ". هل يعني ذلك أنه يمكنني إرسال بريد إلكتروني إليه لأخبره بإنهاء العقد وأنني سأسترد حيازة الشقة؟ أم هل لا يزال يجب عليّ إرسال إشعار بالإخلاء؟

س: أعزائي، أنا مالك شقة في إمارة دبي ولا أقيم حاليًا داخل دولة الإمارات. لقد أجرت المكان لإحدى شركات تأجير بيوت العطلات وتم الدفع على أساس شهري لأول ثلاثة أشهر وبعد ذلك على أساس شيكات ربع سنوية. لقد دفعوا أول ثلاثة أشهر ولكن عندما حاولت صرف الشيك الخاص بهم للربع الثاني (كان مستحقًا في 3 نوفمبر) تم رفضه بسبب عدم كفاية الأموال. طلب مني صاحب الشركة مساعدتهم والاتفاق على دفعات شهرية لمدة ثلاثة أشهر أخرى، ووافقت على ذلك. كان من المفترض أن تتم الدفعة الأولى قبل 14 نوفمبر عن طريق التحويل المصرفي، وهو ما لم يحدث ومنذ ذلك الحين وأنا ألاحقه من أجل السداد. في النهاية، قدم لي ثلاث شيكات عن الشهور نوفمبر وديسمبر ويناير، ولكن عندما حاولت صرف الشيك الأول تم رفضهم. لقد أرسلت لهم اليوم إشعارًا بالبريد الإلكتروني بسبب خرق العقد. أحتاج إلى المشورة، ما الذي يمكنني فعله أكثر من ذلك، كيف يمكنني إرسال إشعار قانوني لهم بسبب عدم الدفع والمضي قدمًا في طلب الإخلاء؟ أنا غير متواجد داخل دولة الإمارات وبالتالي أحتاج إلى إصدار توكيل. شكرًا لكم مقدمًا.

س: مرحبًا، أنا أستأجر فيلا في إمارة دبي منذ شهر يوليو 2020. بالإضافة إلى عقد "إيجاري"، قمت أيضًا بتوقيع ملحق مع المالك ينص على أنه يجب عليّ إبلاغه قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد برغبتي في تجديد العقد أو إخلاء الوحدة. انقضى الموعد النهائي لإرسال الإشعار ولم أبلغ المالك برغبتي في تجديد العقد. قبل بضعة أيام (بعد الموعد النهائي لإرسال الإشعار)، طلب المالك إخلاء الوحدة عند انتهاء العقد، حيث أنه سيقوم ببيعها. ينص قانون دبي على أنه يجب إرسال إشعار بعدم التجديد قبل 90 يومًا من انتهاء العقد. في الوقت نفسه، لم ألتزم بالشرط الوارد في الملحق والذي ينص على إبلاغ المالك برغبتي في التمديد. ما الذي سيطبق في هذه الحالة؟ هل يمكن للمالك استخدام الملحق كأساس قانوني أم سيسود قانون دبي وسيتم "تجديد العقد تلقائيًا"؟ شكرًا لك على المساعدة.

س: مرحبًا، أنا مالك شقة في إمارة دبي واتفقت مع المستأجر عبر الهاتف على تجديد عقد الإيجار لسنة أخرى. في الوقت الحالي، انتهى العقد ولا يرد المستأجر على رسائل البريد الإلكتروني أو المكالمات الهاتفية للتوقيع على تجديد العقد. تركت ملاحظة على باب الشقة ولكن لم أتلق أي رد من جانبه. ماذا يمكننا أن نفعل في مثل هذه الحالة وأين يمكننا رفع قضية؟

س: مرحبًا، أحتاج إلى بعض النصائح. من المقرر أن يغادر المستأجر شقتي في نهاية هذا الشهر وفقًا لتواريخ الاتصال. يقولون الآن أنهم بحاجة إلى أسبوع إضافي قبل الإخلاء بسبب عدم قدرتهم على توفير شركة النقل. أعتقد بشدة أنهم سوف يؤجرون من الباطن لهذا الأسبوع الإضافي لأن هذا ما فعلوه مع المالك السابق. أريدهم أن يخرجوا حتى أتمكن من الانتقال في أسرع وقت ممكن. من فضلك ما هي خياراتي لإنجاز هذا؟

س: مرحبًا، لقد قدمت إشعارًا قانونيًا مدته 12 شهرًا للمستأجر لإخلاء شقتي. كان قد وافق على المغادرة عند انتهاء العقد في تاريخ 14 نوفمبر. لكنه الآن يقول إنه لن يغادر حتى تصبح شقته الجديدة جاهزة. كيف يمكنني إخلاءه في الموعد المحدد لأنني أحتاج إلى الشقة لاستخدامي الخاص من يوم 15 نوفمبر؟

س: لقد أرسلت إلى المستأجر إشعار إخلاء بمدة 12 شهرًا في نوفمبر من العام الماضي. وذكر في إشعار الإخلاء بوضوح أنني أرغب في بيع العقار. تم إرساله عبر DHL، وليس من خلال كاتب العدل. وقع المستأجر على استلامه وأكد استلامه في بريد إلكتروني وأكد أنه سيغادر في 22 نوفمبر. إنهم يرفضون الآن الخروج ويرفضون دفع الإيجار. هل يمكنني فتح قضية في مركز فض المنازعات الإيجارية؟

Q: I gave my tenant a notarised eviction notice to vacate my apartment as I want to sell it. I handed the notice in December 2022, and the current tenancy agreement expires in April 2023. The tenant has raised a case in RDC seeking a full 12-month contract renewal till April 2024, which will exceed the notice period. Being a non-UAE resident and not having a unified ID #, I cannot submit my response and have a video hearing soon. What can I do?

تخضع العلاقة بين المستأجرين ومالكي العقارات في دبي للقانون رقم 33 لعام 2008 بشأن العلاقة بين مالكي ومستأجري العقارات في إمارة دبي. تتم إحالة منازعات الإيجار الناتجة إلى مركز فض المنازعات الإيجارية ("RDSC") الذي تم إنشاؤه بموجب المرسوم رقم 26 لعام 2013 للتوفيق بين الأطراف والوصول إلى حل ودي أو طلب إصدار حكم نهائي وإنفاذه من خلال مركز فض المنازعات الإيجارية.

مقال في صورة مقابلة يتناول موضوع العقارات السكنية المُباعة بالتجزئة فيما يتعلق بالمسؤولية عن صيانة الممتلكات العقارية وتداعيات التخلُّف عن سداد الإيجار في الإمارات العربية المتحدة. مقتبس من المدونة الصوتية القانونية للمحامية لودميلا يامالوفا، مؤسسة مشروع لوجيكال مع لايلو.

The provisions of this Law apply to real property leased out in the Emirate of Dubai, including vacant and agricultural lands, but excluding hotel establishments and real property provided by natural or legal persons as accommodation to their employees at no charge.

Provisions of this Law supersede articles (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29), and (36) of Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai. 

This Decree establishes a specialised judicial system to hear rent disputes and develops the procedure for determination of such disputes through an expeditious and simple process for the purpose of realising social and economic stability for all persons involved with the real property rental and other related sectors.