اقتطاع المطور لأجزاء خدمية من المبنى وتحويلها لعقار تجاري

عزيزي السائل تحية طيبة،

بداية نود أن ننوه إلى أن الرأي القانوني الذي نقدمه هنا مبني على المعلومات المقدمة ولا ينطبق بالضرورة على واقع الحال، إذ تنبغي مراجعة نصوص عقد بيع الوحدة العقارية لإعطاء رأي قانوني دقيق فيما يخص المسائل المعروضة، لما قد يحتويه عقد البيع من شروط وأحكام تؤثر على نتائج البحث.

ينظم قانون ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي رقم (6) لسنة 2019 القواعد والأحكام الخاصة بـ (المرافق المشتركة) نصت على ذلك المادة 17 الفقرة (ب) منه:

"يُحظَر التصرُّف في المرافق المُشتركة بأي شكلٍ من الأشكال أو استغلالها أو تغييرها أو إعادة تخطيطها أو إلغائها بطريقة تحد من الانتفاع بها من قبل المُلاك، إلا بعد الحُصول على المُوافقة المُسبقة من الدائرة والجهة المُختصّة."

على غرار المرافق المشتركة، عرّف القانون أيضًا (المناطق المملوكة للمطور) داخل العقار وهذه المناطق بحسب تعريف القانون رقم (6) أعلاه هي المواقع والمساحات المُحدّدة في مُخطّط المشروع أو مُخطّط الموقع من غير المرافق المُشتركة أو الأجزاء المُشتركة، والتي تعود مُلكيّتها للمُطوّر، والتي يُخصِّصها للاستخدام الخاص أو التِّجاري أو الاستثماري.

وكما هو واضح من التعريف القانوني لتلك المناطق أن المطور لديه صلاحية استثمارها تجاريًا بدون موافقة الملاك أصحاب العقارات، تمامًا كما فعل مطور العقار محل الاستفسار.

لذا ينبغي الاستعلام من الدائرة المختصة وهي مؤسسة التنظيم العقاري في دبي والتي تمتلك نسخة من مخطط المشروع الأصلي، عن وصف وصفة تلك المساحة المقتطعة من طابق الخدمات كما هو مثبت في مخطط المشروع، وهل هي واقعة ضمن المرافق المشتركة أم من المناطق المملوكة للمطور.

في حال اتضح أنها من المرافق المشتركة التي لا يجوز للمطور استثمارها وأنه لم يحصل على موافقة الدوائر المختصة على ذلك، يمكنك حين ذلك التوجُّه إلى القضاء بشكوى لإزالة حضانة الأطفال وإعادة الوضع إلى ما كان عليه.

سيتوجب على المطور دفع غرامة مخالفة لنصوص القانون إلى المحكمة.

أما بخصوص الضرر، فإن القاعدة القانونية بخصوص ذلك أن (لا ضرر) وأن (الضرر يرفع).

عليك إثبات أن حضانة الأطفال في طابق الخدمات سببت لك أضرارًا وحينها يكون ملزمًا بالتعويض وإزالة الضرر. تُنظَر المسألة لدى مركز فض المنازعات التجارية في دبي.

وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته،

1- طبعًا ما كان يحق للمطور القيام بهذا التغيير ولا أعلم كيف سُمِح له بذلك من قبل البلدية ودائرة الأراضي والأملاك لا سيما وقد قلت أنك اشتريت الوحدة وكان العقد يشمل بند تلك المميزات.

2- نعم، يحق لك المطالبة بفسخ العقد واسترداد مبلغ الوحدة بالإضافة إلى فرق السعر إذا كان زاد عن وقت الشراء فضلاً عن التعويضات المادية والأدبية التي لحقت بك من جراء أخطاء المطوِّر. كما يمكن الاكتفاء بالمطالبة بالتعويضات فقط.

3- لا يمكن أو لا يُتصوَّر حدوث تلك التغيرات دون علم المطوِّر بخصوص كيفية تقديم شكوى.

سنقوم بتوجيه النصيحة القانونية بعد شرح أكثر لتفاصيل الموضوع وتحديد الموعد المناسب لحضوركم.

يُرجي الاتصال لترتيب اجتماع وذلك عبر الهاتف أو البريد الإلكتروني.