Q: Hi, my tenant is a company and has not paid the rent for past two months. I have filed a police complaint and eviction notice from the court. He keeps on saying he will pay every week but does not honour his deadlines. I do not wish to keep him as a tenant as this will always be a problem with him given his attitude and do not wish to waste my time. I want him to vacate even if he pays now. Please help.

Q: Hi, I have a flat in JLT Dubai, my tenant is not paying the rent for many months nor will he move out of the house. Also, he is sub-leasing the unit to someone else without our allowance or confirmation. We want to kick him out for both reasons: not paying + sub-leasing unit. What do we need to do and how long will the process take to get him out? We hope you can help.

س: مرحبًا أعطاني شخص ما شيكًا وتم إغلاق حساب هذا الشخص منذ فترة طويلة. ما الذي يمكنني فعله في هذه الحالة لاستعادة أموالي؟ الرجاء المساعدة

س: السلام عليكم، لدي عقار بمنطقة الخليج التجاري بدبي مؤجَّر وعقد الإيجار ينتهي بعد 56 يومًا من اليوم. ليس لدي رغبة في تجديد العقد نظرًا لارتفاع الأسعار بحوالي 15 ألف درهم عن سعر الإيجار بالعام الماضي والزيادة القانونية للتجديد ستكون 10% فقط وهذا قليل جدًا نظرًا إلى أن العقد ينص على إرسال الإشعار قبلها بـ60 يومًا. كيف يمكنني إخطار المستأجر بعدم الرغبة في التجديد؟ وما الطريقة القانونية لذلك؟ وما المترتب على هذا؟ ولكم جزيل الشكر!

س: سيدي العزيز / سيدتي العزيزة، يتظاهر المستأجر الجديد بأنه لم يتلق إشعار الإخلاء المرسل من كاتب العدل. تم إرسال الإشعار للمستأجرين بواسطة أرامكس وتم تسجيله على هذا النحو. بالنسبة لمركز فض المنازعات الإيجارية فيقولون أن هذا كافٍ ولن يمثل مشكلة. تم إرسال هذا الإشعار من قبل المالك السابق في 22 مارس بسبب بيع العقار. يبدأ عقد المستأجر للسنة الثانية في الفترة من 21 نوفمبر إلى 22 نوفمبر. لقد اتصلت بالمستأجر مباشرة بعد النقل لترتيب الشيكات باسمي. لقد تجاهل حتى الآن جميع الاتصالات. هل يعتبر هذا إخلالاً بعقد الإيجار؟ هل يجب علي إرسال إشعار جديد مدته 12 شهرًا لكوني المالك الجديد؟ وفيما يتعلق بالعقد الحالي الذي ينتهي في نوفمبر، ما هي الطريقة الصحيحة للحصول على عقد من نوفمبر 2022 حتى مارس 2023، وهو تاريخ الإخلاء الأصلي الذي حدده المالك السابق؟ فقط للإضافة سأستخدم العقار لاستخدامي الشخصي وليس لتأجيره. العقار موجود في دبي. شكرًا لك.

Q: I have a villa in Dubai and rented it over for a year. The payment is done in 2 cheques and apparently the second cheque bounced. What are the legal measures to be taken and how much it will cost me if I move legally?

س: السلام عليكم، أنا مستأجر في دبي. المالك القديم باع الوحدة لمالك جديد وكان هناك شيك مستحق قبل إتمام عملية البيع بخمسة عشر يومًا ولم يصرفه المالك القديم. تلقيت رسالة علي الواتساب من رقم غريب يقول أنا المالك الجديد للعقار ويُرجَى تبديل الشيكات. لم أجب حتى أتأكد من جدية الرسالة. بعد يومين وجدت إنذارًا عدليًا للإخلاء لعدم سداد الإيجار. تواصلت مع نفس الرقم ولكن لا توجد إجابة، وأرسلت رسائل لإعلامه باستعدادي لدفع المبلغ الأول نقدًا وإعطاء الشيك الآخر باسمه، ولكن لا يوجد رد. انتهت مدة الإنذار. ما موقفي القانوني الآن؟

Q: Dear Sir/Madam, Rental dispute with my tenant. Timeline of events: 1. Cheque due date: June 8, 2023. 2. Gave him 25 days as requested. 3. Raised a formal police complaint for a bounced cheque (as the account was closed/fraud) on July 3, 2023. 4. Again asked him to pay up or vacate; he asked for more time and I gave him more time. 5. Sent him a formal 30-day legal notice to pay and vacate the property on August 2, 2023. 6. On August 24, he called me to offer a partial payment; I said he had to pay in full by the due date. 7. On August 25, I received the RDC notice of offer and deposit, in which he stated the following: "The applicant requests your kind approval to accept an offer and deposit a cash amount of AED XXX in exchange for the rental value." If I accept the notice, how much time will he be given by the court to pay the amount? If I reject the offer, what will be the implications? Can I still open a case against him to vacate the unit when the 30-day legal notice expires on September 1?

Q: I signed the tenancy renewal contract with vacation homes company and now that company cheques are getting bounced. This company doesn’t have a proper address and they subleased my apartment to a Russian family for 07 months. Can you please advise if I need to send a legal notice which address shall I send the notice to the partner of the company address or shall I ask Tableegh or Aramex to drop and paste the letter on my lease property? Please advise what is the legal procedure to send the legal notice. Shall I ask Aramex or Tableegh to send the legal notice via email but this Dubai court will accept? Also, can you advise if subleasing is allowed by vacation homes?

مقال في صورة مقابلة يتناول موضوع العقارات السكنية المُباعة بالتجزئة فيما يتعلق بالمسؤولية عن صيانة الممتلكات العقارية وتداعيات التخلُّف عن سداد الإيجار في الإمارات العربية المتحدة. مقتبس من المدونة الصوتية القانونية للمحامية لودميلا يامالوفا، مؤسسة مشروع لوجيكال مع لايلو.

The provisions of this Law apply to real property leased out in the Emirate of Dubai, including vacant and agricultural lands, but excluding hotel establishments and real property provided by natural or legal persons as accommodation to their employees at no charge.

Provisions of this Law supersede articles (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29), and (36) of Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai. 

This Decree establishes a specialised judicial system to hear rent disputes and develops the procedure for determination of such disputes through an expeditious and simple process for the purpose of realising social and economic stability for all persons involved with the real property rental and other related sectors.

The provisions of this Decree by Law amend the Federal Law No. (18) of 1993 by replacing Clause (4) of Article (379) as well as Articles (600), (617), (641), (642), (643), (644), and adding new articles numbered (635) Bis, (641) Bis (1), (641) Bis (2), (641) Bis (3), (641) Bis (4), (643) Bis (1), (643) Bis (2), (644) Bis (1) and (644) Bis (2). The Decree-Law also repeals Articles (401), (402) and (403) of the Federal Law No. (3) of 1987.