Q: Hi, I had signed an MOU to buy an apartment. I had the following clause in the MOU: "This sale purchase contract is subject to the final approval from the Buyers Banks" My mortgage has been rejected by one bank. While I was processing my mortgage with another bank the MOU expired and the seller is not willing to extend the MOU. Can I claim my deposit check back from the agent? Thanks, Dinesh

س: مرحبًا، لقد وقّعت على مذكرة تفاهم حيث تخلف المشتري عن إتمام المعاملة في تاريخ التحويل المحدد وكذلك بعد التمديد. وهكذا، انتهت صلاحية مذكرة التفاهم. لقد طلبت من الوكالة شيك وديعة الضمان بقيمة 10٪ الذي وقعه المشتري. لكنهم رفضوا إعطائه لي وطلبوا التمديد دون فرض أي غرامات أو زيادة في الأسعار على الرغم من ارتفاع سعر السوق بنسبة 10٪. ما الذي يمكنني فعله للحصول على الشيك بشكل قانوني منهم؟ أنا بالفعل في مشكلة كبيرة لأنني اشتريت بالفعل وحدة أكبر مع الأخذ في الاعتبار أن وحدتي قد تم بيعها. إنهم يطلبون تمديد مذكرة التفاهم لكن الأسعار ارتفعت وأطلب السعر العادل حسب السوق وهم يرفضون دفع الزيادة. أقدر ذلك إذا كان بإمكان أي شخص أن يزودني بالمعلومات حول هاتين النقطتين: 1- هل يحق للوكالة حجز الشيك وعدم تقديمه لي؟ ألا ينتهكون القانون في هذه الحالة؟ 2- ما الذي يمكن عمله في هذه الحالة وما هي الخطوات التالية الواجب اتخاذها؟ شكرًا مقدمًا. تحياتي.

س: مرحبًا، لقد وقّعنا مذكرة تفاهم في إمارة دبي لشراء عقار. العقار باسم ثلاثة أشخاص (الأم وابنيها، كلاهما قاصر). وقّعت الأم مذكرة التفاهم ثلاث مرات (بصفتها مالكة مشتركة، ثم بصفتها وصيًا قانونيًا على طفليها). بعد ذلك قدمًا طلبًا في المحكمة للحصول على أذن القاضي للمضي قدمًا في إجراءات البيع لأطفالها. هل كان ينبغي القيام بذلك قبل توقيع مذكرة التفاهم؟ ولكن القاضي رفض القضية بسبب عدم وجود بند أو شرط محدد في مذكرة التفاهم للحصول على موافقته. هل يتحمل البائع، أو الأم على الأقل، مسؤولية دفع الغرامة بسبب عدم القدرة على إتمام نقل الملكية بسبب أفعالها المنصوص عليها في مذكرة التفاهم (10٪)؟ شكرًا جزيلاً.

س: مرحبًا، أريد الحصول على المشورة الأولية من متخصص قانوني قبل الشروع في بيع محل. يوافق المشتري على دفع وديعة تأمين وتوقيع مذكرة تفاهم ولكنه أراد إضافة سطر في مذكرة التفاهم يُفيد بأنه في حالة إخفاء أي شيء أو عدم الإفصاح عن أي أمر واكتشفه هو لاحقًا – فإنه يحق له استرداد وديعة التأمين بالإضافة إلى مطالبتنا بالتعويض. إننا نرفض هذا البند غير المحدد. لقد قدمنا تقريرًا ائتمانيًا، وخطابًا من المحكمة، وحسابات كل شيء للشركة التي تجري العناية الواجبة، لكنه لا يزال يريد إضافة هذا البند ليكون الأمر خاليًا من المخاطرة. إننا نعتقد أنه لا يمكن الاتفاق على مثل هذا البند غير المحدد في أي مكان في العالم. يرجى تقديم المشورة. شكرًا.

س: أخطط لشراء عقار من خلال وكيل في شركة مسجلة. ولكن قبل التوقيع على مذكرة التفاهم وتقديم شيك مقابل 10٪ من سعر العقار، علّمنا أن المالك غير متواجد بنفسه وأن الاسم المذكور في مذكرة التفاهم هو اسم الشخص المُوكل بموجب توكيل رسمي. ماذا يجب عليّ أن أفعل في هذه الحالة؟ مّن الذي يجب عليه التوقيع على مذكرة التفاهم وباسم مّن يجب إصدار الشيك؟ لقد وضعوا اسم الشخص المُوكل لكن سند الملكية يحمل اسم المالك. هل يجب علينا الاطلاع على التوكيل الرسمي والتحقق منه؟ وكيف يمكننا التحقق من ذلك؟

س: مرحبًا، لقد وقعت مذكرة تفاهم لدفع ثمن عقار، لكن البنك الذي أتعامل معه لم يوافق على القرض. انتهت صلاحية مذكرة التفاهم. الآن يطلب المالك من الوكيل أن يعطيه شيك الوديعة الخاص بي. يذكر في مذكرة التفاهم أن مذكرة التفاهم صالحة لمدة 45 يومًا وتخضع لموافقة البنك. إذا كان هناك أي رفض من البنك، فستكون مذكرة التفاهم هذه لاغية وباطلة. في هذه الحالة، هل يمكنني استعادة شيك الوديعة الخاص بي؟

Q: Dear Lawyers, I have verbally agreed on the sale price of a property I wish to buy. What happens if I sign the MoU, deposit my 10% security, and the finance falls through, or the bank undervalues the property, meaning I’d need a larger deposit? Can I get it written into the MoU that for such reasons I will not be liable to lose my deposit or cover agents' fees, and would this be legally binding?

تحظى المعاملات العقارية باهتمام كبير بالغ الأهمية في دولة الإمارات العربية المتحدة وبخاصة في إمارة دبي لما لها من شهرة واسعة النطاق في هذا المجال. لذا خصص سمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي المرسوم رقم 56 لسنة 2009 الخاص بتشكيل لجنة قضائية خاصة للفصل في الشيكات المتعلقة بالمعاملات العقارية لإمارة دبي.