س: مرحبًا، لقد اشتريت منزلًا مؤخرًا وهو مؤجر في الوقت الحالي، لكنني أرغب في الانتقال إليه. ينص القانون على ضرورة إرسال إشعارًا بالإخلاء مدته عام واحد، لكن عقد الإيجار ينص على أنه يحق للمالك عدم تجديد عقد الإيجار بعد إرسال إشعارًا مدته 90 يومًا. لقد تم توقّيع هذا العقد من قبل المالك السابق، فهل سيكون قابلاً للتطبيق أم يجب عليّ إرسال إشعارًا بالإخلاء مدته عام واحد؟ ينتهي عقد الإيجار في شهر يناير. يرجى تقديم المشورة. شكرًا لك.

س: مرحبًا، لقد استأجرت شقة وكنت أتوقع الإقامة بها لمدة 4 – 5 سنوات. وبالنظر إلى ذلك، لقد أنفقت الكثير من المال على الترتيبات من أجل الانتقال إلى الشقة. بعد ثلاثة أشهر من الانتقال، أخبرني المالك أنه باع العقار لشخصٍ آخر. بعد ذلك جاء المالك الجديد وأخبرني بكافة تفاصيل نقل الحيازة، وأرسل لي إشعارًا قانونيًا لإخلاء العقار بعد عام واحد بالضبط لأنه يريد الإقامة في العقار.  ما الذي يمكن عمله لإنقاذ الوضع؟ كما أعلم إن هذا الأمر له أساس قانوني، ولذلك لا يحق لي الشكوى، أليس كذلك؟ لكن في المستقبل، كيف يمكنني حماية مصالحي؟ ربما بموجب عقد متعدد السنوات؟ هل هذا الأمر صحيحًا؟ ماذا يمكنني أن أفعل لتسوية وضعي الحالي، وما إلى ذلك؟ هل يمكنك تقديم المساعدة من فضلك؟

Q: Hi, I am buying a property that is already rented and an eviction notice has been given by the existing owner in the last week of Jan 2023, where the tenancy contract is going to end in August. I am buying this property for my personal use, so in this regard, I have the following questions: 1. Once the property is transferred to my name (most likely by mid-March 2023), do I need to sign a new tenancy contract? And if yes, what will be the end date? Will it be 12 months from starting the new tenancy contract or August 2023 2. Do I also need to issue an eviction notice as a new owner or the previous eviction notice will be valid (issued by the previous owner)?

Q: Dear Sir/Madam, My previous landlord in Dubai had given me a 12-month notarized notice to vacate the property as he intended to sell it. However, the property was sold within 3 months and the new landlord is now trying to enforce the previous notice. I have heard that, as per a recent RERA ruling, the notice to vacate cannot be transferred from the old landlord to the new one. Could you please confirm if this is correct, and if so, what should be my next steps?

Q: I bought a home in September 2022. The previous owner has given an eviction notice to the tenant in July 2022. The eviction notice mentions the date of 31st July 2023 for eviction. After I bought it, I did not give any fresh notice to the tenant. There was a verbal agreement that the tenant will leave the place by 31st July 2023. Now the tenant is mentioning that he believes a fresh notice needs to be given with another 12 months' notice. I want to understand the below: 1) Do I need to give fresh notice of 12 months to my tenant? 2) Is the eviction notice sent by the previous owner still valid?

Q: Dear Sir/Madam, I bought a property that was transferred to my name a few days ago. The previous owner had served a legal notice to vacate (reason: sale) and renewed the lease agreement for 9 more months three months after serving the notice, to align with the notice to vacate. After the transfer, I was able to access Ejari via the Dubai Rest app and saw that Ejari was renewed for 12 months instead of 9 months. Does this mean that the tenant has the right to stay until the end of the Ejari date or the date on the legal notice and lease agreement? FYI: The date on the notice served via the Dubai Court is January 31, 2024. The lease agreement is January 31, 2024, but Ejari is April 30, 2024. My wife and children are moving to Dubai by February 2024, and I need the house for myself. Please help!

س: أعزائي جميعًا، أنا بصدد شراء عقار في دبي، وهو مؤجر حاليًا. ينتهي الإيجار في 29 فبراير 2024. آمل أن أقدم إشعارًا بمجرد نقل العقار إلى اسمنا. بافتراض أننا نكمل عملية النقل في 30 أكتوبر، هل يمكننا إصدار إشعار فورًا بنية إخلائه في 30 أكتوبر 2024؟ هل هناك أي خيارات لإخلاء المستأجر في وقت مبكر والانتقال في أسرع وقت ممكن؟ نخطط للعيش في العقار، حيث سيكون هذا منزل عائلتنا الرئيسي.

س: سيدي/سيدتي العزيزة، اشتريت شقة في يوليو، وأرسل المالك السابق إشعارًا قانونيًا في نوفمبر، يفيد بأنه يريد بيع الشقة. انتهى العقد في سبتمبر. هل الإشعار القانوني لا يزال ساريًا للمالك الجديد؟ يرفض المستأجر المغادرة، ورفضت شيك الوديعة الأمنية لأنني أريد الانتقال في نهاية فترة الإشعار. هل يجب أن أقدم له إشعارًا آخر؟

Q: Hi I bought a residential property on 31-Oct-2023. It has already been on lease to tenants by the seller. The seller has already served a 1-year legal eviction notice from Dubai Courts on 25 August 2023. The tenancy contract expiry will be the 30th of June 2024, and the new owner/buyer wants to stay in the said apartment after the expiry of the contract and ensure that the property is vacated on time and does not get extended beyond 24 August 2024. (Q1) Kindly confirm if it is required by law that a new 1-year legal notice has to be issued by the buyer or if the old legal notice issued by the seller is still valid. (Q2) The tenant company has kept 6 bachelor boys from their company in the flat, which I heard was illegal for the JLT area to have bachelors and even more than 4 boys. Please confirm if anything can be done about that. (Q3) Due to 6 bachelor boys, the 5-year-old flat is not being well maintained and the condition worsening. Kindly advise on the action to take. Thanks

Q: Should the seller in Dubai hand over their tenant's security deposit to the buyer upon completing a sale? Who is responsible for managing this process? At the time of the exchange, the broker said he would follow up with the seller and collect the deposit. He hasn’t, and the seller has not handed over the deposit.

مقال في صورة مقابلة يتناول موضوع العقارات السكنية المُباعة بالتجزئة فيما يتعلق بالمسؤولية عن صيانة الممتلكات العقارية وتداعيات التخلُّف عن سداد الإيجار في الإمارات العربية المتحدة. مقتبس من المدونة الصوتية القانونية للمحامية لودميلا يامالوفا، مؤسسة مشروع لوجيكال مع لايلو.

تخضع العلاقة بين المستأجرين ومالكي العقارات في دبي للقانون رقم 33 لعام 2008 بشأن العلاقة بين مالكي ومستأجري العقارات في إمارة دبي. تتم إحالة منازعات الإيجار الناتجة إلى مركز فض المنازعات الإيجارية ("RDSC") الذي تم إنشاؤه بموجب المرسوم رقم 26 لعام 2013 للتوفيق بين الأطراف والوصول إلى حل ودي أو طلب إصدار حكم نهائي وإنفاذه من خلال مركز فض المنازعات الإيجارية.

Provisions of this Law supersede articles (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29), and (36) of Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai. 

The provisions of this Law apply to real property leased out in the Emirate of Dubai, including vacant and agricultural lands, but excluding hotel establishments and real property provided by natural or legal persons as accommodation to their employees at no charge.

This Decree establishes a specialised judicial system to hear rent disputes and develops the procedure for determination of such disputes through an expeditious and simple process for the purpose of realising social and economic stability for all persons involved with the real property rental and other related sectors.