س: لقد اشتريت مؤخرًا عقارًا في سبرنجز. العقار مستأجر حتى شهر سبتمبر. أحتاج إلى المشورة القانونية بشأن الإجراء الواجب اتخاذه لإرسال إشعار إخلاء إلى المستأجر حيث أريد شغل العقار للاستخدام الشخصي. حسب ما قرأت فيما يتعلق بقوانين مؤسسة التنظيم العقاري، الصفحات 108-110، المادة (25)، القسم 2، إذا كان المالك يريد شغل العقار للاستخدام الشخصي، تكون مدة فترة الإشعار البالغة 90 يومًا كافية. لكن المستأجر يصر على الحصول على فترة إشعار مدتها 12 شهرًا. ما هي الخيارات المتاحة أمامي؟ وهل من الممكن إرسال إشعار قانوني إلى المستأجر لإخلاء العقار عند انتهاء عقد الإيجار؟ يرجى تقديم المشورة.

Q: Hi, I have a flat in Dubai freehold and it's tenanted till Jan 2017. Just want to know the law incase I want to sell it and the buyer wants it vacant, what will be the notice to the tenant?And if I want to renew the tenancy contract what will be the maximum notice period shall I put for the tenant to give me before they leave? 

س: طلب مني صاحب الشقة التي أعيش بها أن أتركها قبل نهاية عقد الإيجار بثلاثة أشهر. لم يطلب مني ذلك بطريقة رسمية حيث أرسل لي رسالة عبر البريد الإلكتروني. هل هذا يعد طلبًا رسميًا؟ لا أريد أن أترك الشقة لأنني أعرف السبب الذي يجعله يرغب في إخلاء الشقة بسببه وهو أنه يريد رفع الإيجار على المستأجر الجديد حيث أنني أسكن بالشقة منذ فترة طويلة.

س: أخطط لإخلاء شقتي في إمارة أبو ظبي. لقد أرسلت إشعارًا مدته شهر واحد للمالك. ولكنه في الوقت الحالي يطلب إيجار ثلاثة أشهر كغرامة. يرجى تقديم المشورة لي بخصوص ذلك.

س: بصفتي مستأجر، أود أن أفهم ما إذا كان الإشعار بالإخلاء الذي تمت صياغته رسميًا من خلال كاتب العدل ولكن لم تتم معالجته بشكل صحيح، لا يزال ساريًا وواجب النفاذ. أود أيضًا معرفة ما إذا كنت بحاجة إلى الاعتراض عليه (وهي مسألة مكلفة) أو ما إذا كان بإمكاني تجاهله (وانتظر حتى يبدأ المالك في رفع قضية نزاع أو إرسال إشعار جديد). التفاصيل: تدعي شركة إدارة الإيجارات أن مالك العقار قد أرسل إشعارًا رسميًا بالإخلاء من خلال كاتب العدل منذ أربعة أشهر. ومع ذلك، لم أتلق هذا الإشعار مطلقًا. أرسلت لي شركة إدارة الإيجارات صورة للإشعار بالإخلاء وقسيمة تسليم أرامكس من خلال تطبيق الواتس آب. ومع ذلك، في الإشعار بالإخلاء، اسم شركة إدارة الإيجارات مُدرج باعتبارها الطرف المُرسل إليه الإشعار. وتظهر قسيمة أرامكس أيضًا أنه تم تسليم المستندات إليها. تدعي شركة إدارة الإيجارات أن كاتب العدل يقول إنه تم تسليمه أيضًا إلى منزلي. هل الإشعار بالإخلاء يُعد ساريًا وقابلاً للتنفيذ؟ وإذا لم يكن الأمر كذلك، فهل يجب عليّ الاعتراض على ذلك عن طريق مركز فض المنازعات الإيجارية؟

س: سيدي العزيز / سيدتي العزيزة، أعيش فى الخارج. لقد قدمت إشعارًا مدته 90 يومًا عبر البريد الإلكتروني (الذي أقره المستأجر). لدي نية واضحة لعدم تجديد عقد الإيجار بعد تاريخ انتهاءه. هل يعتبر هذا "وسيلة تكنولوجية معتمدة قانونًا"؟

س: سيدي العزيز / سيدتي العزيزة، يتظاهر المستأجر الجديد بأنه لم يتلق إشعار الإخلاء المرسل من كاتب العدل. تم إرسال الإشعار للمستأجرين بواسطة أرامكس وتم تسجيله على هذا النحو. بالنسبة لمركز فض المنازعات الإيجارية فيقولون أن هذا كافٍ ولن يمثل مشكلة. تم إرسال هذا الإشعار من قبل المالك السابق في 22 مارس بسبب بيع العقار. يبدأ عقد المستأجر للسنة الثانية في الفترة من 21 نوفمبر إلى 22 نوفمبر. لقد اتصلت بالمستأجر مباشرة بعد النقل لترتيب الشيكات باسمي. لقد تجاهل حتى الآن جميع الاتصالات. هل يعتبر هذا إخلالاً بعقد الإيجار؟ هل يجب علي إرسال إشعار جديد مدته 12 شهرًا لكوني المالك الجديد؟ وفيما يتعلق بالعقد الحالي الذي ينتهي في نوفمبر، ما هي الطريقة الصحيحة للحصول على عقد من نوفمبر 2022 حتى مارس 2023، وهو تاريخ الإخلاء الأصلي الذي حدده المالك السابق؟ فقط للإضافة سأستخدم العقار لاستخدامي الشخصي وليس لتأجيره. العقار موجود في دبي. شكرًا لك.

س: سيدي/سيدتي، كيف يمكننا إرسال إشعار بقضية نزاع إيجار عن طريق خدمة التوصيل إلى المدعى عليه؟ هل هناك أي شركة تقوم بتوصيل الإشعارات حيث أن تبليغ غير مرخصة؟

مقال في صورة مقابلة يتناول موضوع العقارات السكنية المُباعة بالتجزئة فيما يتعلق بالمسؤولية عن صيانة الممتلكات العقارية وتداعيات التخلُّف عن سداد الإيجار في الإمارات العربية المتحدة. مقتبس من المدونة الصوتية القانونية للمحامية لودميلا يامالوفا، مؤسسة مشروع لوجيكال مع لايلو.

تخضع العلاقة بين المستأجرين ومالكي العقارات في دبي للقانون رقم 33 لعام 2008 بشأن العلاقة بين مالكي ومستأجري العقارات في إمارة دبي. تتم إحالة منازعات الإيجار الناتجة إلى مركز فض المنازعات الإيجارية ("RDSC") الذي تم إنشاؤه بموجب المرسوم رقم 26 لعام 2013 للتوفيق بين الأطراف والوصول إلى حل ودي أو طلب إصدار حكم نهائي وإنفاذه من خلال مركز فض المنازعات الإيجارية.

Provisions of this Law supersede articles (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29), and (36) of Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai. 

The provisions of this Law apply to real property leased out in the Emirate of Dubai, including vacant and agricultural lands, but excluding hotel establishments and real property provided by natural or legal persons as accommodation to their employees at no charge.

This Decree establishes a specialised judicial system to hear rent disputes and develops the procedure for determination of such disputes through an expeditious and simple process for the purpose of realising social and economic stability for all persons involved with the real property rental and other related sectors.