Q: I invested in a Dubai property in 2007. It was completed in 2016. In my handover notice was included a size increase letter which says my property size has increased by 50% and I now need to pay an extra 463,000 AED. Under Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register: "Any area in excess of the net area of the sold Real Property Unit may not be taken into consideration. Unless otherwise agreed, the developer may not claim the value of such extra area." The developer is saying because I agreed to pay for any increase in my SPA which I signed in 2007 I have to pay for the increase. I am saying since the law came out in 2008 and decree 6 came in 2010 they would have to agree the increase with me again. Can you please advise.

س: قمت بشراء عقار مقدم من شركة داماك، وقد أخبرونني شفهيًا أنه يقع بمنطقة وسط البلد، وكان الموقع المذكور في عقد شراء الحصة هو منطقة برج خليفة القائمة عليها شركة إعمار العقارية. وثقت بهم، كون هذه التجربة تجربتي الأولى في مجال شراء العقارات. والآن يقولون أن العقار يقع في منطقة الخليج التجاري. كيف تحمي قوانين دبي العميل من إخفاء مثل هذه المعلومات أو من حالات الغش؟

Q: Hi There, I am about to buy a unit in JLT, Concorde Tower. The title deed indicates one space (not allocated). The allocation was only on a paper held by security. When I went to check the allocated space I realized it was very inconvenient and far. I requested the option to change but it was denied by the building management on the grounds that the spaces were assigned long time ago when the developer sold the units. No record of this. This allocated space is not even within the buildings own basement but next door on level 2 of DMCC land, as I understand. Do I have the right to claim a closer space? Even within DMCC, but closer? Thank you so much for your advice. Regards

س: سيدى العزيز، لقد دفعت ثمنًا مقابل 943 قدمًا مربعًا كمساحة شقتي وفي وقت التسليم منحني المطور مساحة أقل بنسبة 6.16٪. يجب على المطور تعويضي وفقًا لقانون دائرة دبي للأراضي والأملاك، ولكن المطور يعوضني عن قيمة 1.16٪ فقط وذكر أنه وفقًا للقانون فسيتم حساب التعويض عن النقصان في المساحة الزائد عن 5٪ فقط. تنص الفقرتان الثالثة والرابعة من المادة 13 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13لسنة 2010 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي - على ما يلي: "3- يلتزم المطور بتعويض المشتري عن التغيير في مساحة الوحدة العقارية بالنقصان متى تجاوزت نسبته 5% من المساحة الصافية للوحدة. 4- يحسب العويض المستحق للمشتري إذا كانت نسبة النقص في المساحة الصافية تزيد على النسبة المحددة في الفقرة (3) من هذه المادة على أساس ثمن الوحدة العقارية المتفق عليه في العقد المبرم ما بين المطور والمشتري". أحتاج إلى نصيحتك. هل ينبغي على المطور أن يعوضني عن نسبة 6.16٪ أم 1.16٪ فقط؟

س: لقد اشتريت شقتين تحت الإنشاء من أحد المطورين العقاريين. في وقت لاحق، وجدت أن المساحة الواردة في "اتفاقية البيع والشراء" تزيد بنسبة 20٪ عن المساحة المحسوبة في رسومات التصميم التي عرضها المطور العقاري. الوحدات جاهزة للتسليم الآن والمساحة النهائية حسب الرسومات أقل من تلك الواردة في اتفاقية البيع والشراء. يُعدل المطور العقاري سعر أي عقار تكون مساحته أقل من 95٪ من المساحة الواردة في اتفاقية البيع والشراء حيث تسمح اتفاقية البيع والشراء بالتغيير في مساحة الوحدة العقارية بالنقصان بنسبة 5٪. حسب علمي، أن المطور العقاري على علم مسبق بأن المساحة الفعلية أقل من المساحة المذكورة وأنهم بالغوا في تقدير المساحة الواردة في اتفاقية البيع والشراء. كما أنهم قدموا تقريرًا زائفًا عن المساحة الواردة في اتفاقية البيع والشراء. يجب اعتبار ذلك نوعًا من الاحتيال أو الغش. لقد وضحت ذلك للمطور العقاري على مدار العامين الماضيين ولكن دون أي استجابة. أريد إلغاء شراء الوحدات مع استرداد المبلغ بالكامل والحصول على التعويض اللازم. يرجى تقديم المشورة للمضي قدمًا.  

س: ادعت شركة إلكترونية أنها يمكنها تقديم خدمات عقود الفروقات المالية لمواطني دولة الإمارات ولكن تبين لاحقًا أنه لم يتم استخراج الترخيص المناسب لذلك. هل سيؤدي هذا التضليل إلى إلغاء أي عقود وعدم استرداد الأموال؟

Q: Hello, I have a friend who invested 15 million dirhams in real estate projects in Ajman. The developer took the money and fled the UAE. The case has been in Ajman courts for 15 years and nothing had been done. The developer had recently died aboard. Can we sue his estate?

تطرَّق قانون العقوبات الإماراتي مثل سائر القوانين لجريمة الاحتيال بنص المادة 399 من قانون العقوبات الاتحادي، حيث نص بأنه يعاقب بالحبس أو بالغرامة كل من توصل إلى الاستيلاء لنفسه أو لغيره على مال منقول أو سند أو توقيع هذا السند أو إلى إلغائه أو إتلافه أو تعديله، وذلك بالاستعانة بطريقة احتيالية أو باتخاذ اسم كاذب أو صفة غير صحيحة متى كان من شأن ذلك خداع المجني عليه وحمله على التسليم. فجريمة الاحتيال تتطلب وجود الركن المادي بالاستيلاء على مال الغير، والركن المعنوي المتمثل بالمناورات الاحتيالية.

This Law establishes interim property register in which sale contracts, off-plan sales, and other off-plan legal dispositions of real property are registered prior to inclusion in the property register maintained by Dubai Land Department.

This Resolution approves the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai.