أسئلة وأجوبة
Can the new landlord evict the tenant from property within 90 days?
Hi,
I recently purchased a home. It's currently rented and I want to move in, but the law says that a 1-year eviction notice is needed.
However, the tenancy contract states that the landlord has the right not to renew the tenancy contract by writing a notice before 90 days.
This contract was signed by the previous owner, so will this be applicable or do I have to give him a 1-year eviction notice?
The tenancy contract ends on January 14.
Please advise.
Thanks.
عزيزي السائل،
أفترض أن العقار موجود في إمارة دبي ويسري القانون رقم 26 لعام 2007 الذي ينظم العلاقة بين مؤجِّري ومستأجري العقارات في إمارة دبي ("قانون الإيجارات في دبي") والقانون رقم (33) لسنة 2008 المعدل للقانون رقم (26) لسنة 2007 ("قانون إيجارات دبي المعدل") في هذه الحالة.
كما تعلم، تنص المادة 25 (2) على وجه التحديد على أنه يجب أن يقوم المؤجِّر بإخطار المستأجر بأسباب إخلاء العقار قبل اثني عشر شهرًا على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء. والأسباب القابلة للتطبيق هي كما يلي: -
تنص المادة 25 (2) على أنه يكون للمؤجِّر طلب إخلاء المستأجر من العقار عند انتهاء عقد الإيجار حصرًا [عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل] في أي من الحالات التالية:
1. إذا رغب مالك العقار في هدمه لإعادة بنائه أو رغب بإضافة أية مبان جديدة تحول دون انتفاع المستأجر بالعقار المؤجر وذلك شريطة الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة.
2. إذا اقتضت حالة العقار ترميمه أو إجراء صيانة شاملة له وتعذر إجراء أعمال الترميم والصيانة بوجود المستأجر في العقار، على أن يتم التثبت من حالة العقار بتقرير فني صادر من بلدية دبي أو معتمد من قبلها.
3. إذا رغب مالك العقار في استعادته لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أي من أقاربه حتى الدرجة الأولى، شريطة إثبات عدم ملكيته للبديل المناسب لذلك الغرض.
4. إذا رغب مالك العقار في بيع العقار المؤجر.
على الرغم من أن عقد الإيجار ينص على خلاف ذلك [كما هو الحال في حالتك، حيث أنه ينص على أن المالك له الحق في عدم تجديد عقد الإيجار عن طريق إرسال إشعار قبل 90 يومًا من انتهاء الصلاحية]، فإنه في معظم الحالات، تلغي المادة 25 أي بنود من هذا القبيل في عقد الإيجار.
ومع ذلك، يجوز للمحكمة تطبيق سلطتها التقديرية في كل حالة وفقًا للطروف قبل تطبيق القانون.
أخيرًا، يرجى العلّم أن جميع الشروط والأحكام التي وقّعها المالك السابق ستظل سارية وفقًا للمادة 28، والتي تنص على أنه " لا يؤثر انتقال ملكية العقار إلى مالك جديد على حق المستأجر بالاستمرار في إشغال هذا العقار وفقًا لعقد الإيجار المبرم مع المالك السابق، وذلك شريطة أن يكون هذا العقد ثابت التاريخ".
تحياتي،
راجاسري رافيفارما
